Từ Hà Nội đến TP.HCM, giá nhà ở xã hội cả mới và cũ liên tục thiết lập những kỷ lục mới, có nơi chạm mốc 40-50 triệu đồng/m², ngang ngửa với giá nhà thương mại. Nguồn cung khan hiếm trầm trọng, thủ tục tắc nghẽn và cả những lỗ hổng chính sách đang biến "phao cứu sinh" này thành kênh đầu tư, đẩy người thực sự cần mua nhà ra xa.
Nhà ở xã hội tăng giá đều đều
Hiện nay, cơn sốt giá không chỉ với các dự án nhà ở thương mại mà đã lan qua cả những dự án nhà ở xã hội ở các đô thị lớn.
Điển hình tại Hà Nội, theo công bố từ Sở Xây dựng Hà Nội, dự án UDIC Hạ Đình mới đây đã đưa ra mức giá tạm tính lên tới 25 triệu đồng/m². Nếu được phê duyệt, đây sẽ là một kỷ lục mới, vượt xa con số 19,5 triệu đồng/m² của dự án NHS Trung Văn vốn được xem là cao nhất vào thời điểm tháng 3-2023.
Thị trường TP.HCM còn chứng kiến xu hướng tăng giá nhà ở xã hội trên thị trường thứ cấp. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội với tên thương mại Topaz Home (quận 12) từ giá gốc khoảng 14-16 triệu đồng/m² vào năm 2016 nay được chào bán lại với giá 33-35 triệu đồng/m². Dự án nhà ở xã hội Green River (quận 8) sau 7 năm đã tăng giá gấp 3 lần, chạm mốc 45,9 triệu đồng/m², ngang ngửa nhiều chung cư thương mại.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), gốc rễ của vòng xoáy này nằm ở sự khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Số liệu từ HoREA chỉ ra rằng, tính đến năm 2024, cả nước mới hoàn thành được 57.652 căn nhà ở xã hội, chỉ đạt 5,7% kế hoạch của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn giai đoạn 2021-2030. Riêng TP.HCM mới thực hiện được khoảng 6.000 căn, tương đương 8,6% kế hoạch của TP.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, chuyên gia từ Savills Việt Nam, cho biết bên cạnh vấn đề hạ tầng, biến động giá cả vật tư xây dựng và sự thiếu hụt nguồn cung đang đẩy giá nhà ở xã hội tăng mạnh trên thị trường thứ cấp. Thực tế cho thấy, không ít căn hộ được rao bán với mức giá gấp đôi, thậm chí gấp ba so với giá ban đầu chỉ sau vài năm bàn giao.
"Nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội tăng cao cũng đến từ nhu cầu nhà ở quá lớn, quỹ đất lại hạn hẹp nên rất khó để đáp ứng" - ông Khương phân tích.
Ngoài ra, TS Sử Ngọc Khương cũng chỉ ra sự chênh lệch cung - cầu, cùng với quy hoạch chưa đồng bộ khiến nhà ở xã hội khó đến được tay người thực sự có nhu cầu. Theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, diện tích nhà ở bình quân nên đạt từ 25–30 m²/người ở các đô thị loại I nhưng thực tế hiện tại vẫn chưa đáp ứng được.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, chỉ ra gánh nặng chi phí vô hình từ thủ tục hành chính. Ông cho biết, việc một dự án bị ách tắc 2-3 năm có thể làm đội chi phí quản lý lên rất lớn và khoản này cuối cùng sẽ được cộng vào giá bán.
Ảnh: Nguyễn Châu
Nhiều dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện nhưng không có người dân chuyển đến sinh sống. Nguyên nhân đến từ ba yếu tố chính là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bài toán kinh tế đô thị chưa được đảm bảo. Bức tranh nhà ở xã hội không chỉ đơn thuần là vấn đề quỹ đất mà còn là bài toán tổng thể mang tính xã hội học cao.
- TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia bất động sản -
Lời giải cho chính sách
Trước thực trạng đáng báo động, các chuyên gia và hiệp hội đã đưa ra nhiều giải pháp cấp bách nhắm vào cả hai mục tiêu tăng nguồn cung và chặn đứng đầu cơ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đã nhiều lần đề xuất các giải pháp cấp bách. Một là quyết liệt cải cách thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, chấm dứt tình trạng đùn đẩy hồ sơ làm nản lòng doanh nghiệp. Hai là cho phép các dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần để tối ưu hóa quỹ đất, giảm giá thành trên từng căn hộ.
Để phát triển nhà ở xã hội bền vững, TS Sử Ngọc Khương khuyến khích gợi ý một hướng tiếp cận chiến lược hơn, bao gồm việc Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư kèm theo KPI (chỉ số đánh giá hiệu quả công việc) và xây dựng các gói hỗ trợ tài chính thực chất cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Đồng thời, hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý, tín dụng và biên lợi nhuận.
“Nếu có thể gỡ bỏ được những yếu tố này, đặc biệt là việc hỗ trợ nguồn vốn vay, lãi suất cho doanh nghiệp cũng như người dân trong nhóm đối tượng được mua nhà và có những cơ chế đặc thù để họ vượt qua thì mới đảm bảo được nguồn cung” - TS Khương nói.
Từ góc nhìn xã hội học, ông Khương cũng lo ngại về những hệ lụy dài hạn nếu nhà ở xã hội tiếp tục vượt khỏi khả năng tiếp cận của người dân. Khi người dân không có nơi để an cư, có thể tạo ra những hệ lụy xã hội rất cao.
Cắt giảm, rút ngắn thời gian làm nhà ở xã hội
Tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV đang diễn ra, Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, nhiều cơ chế đột phá, đặc thù được đưa ra như cắt, giảm một loạt thủ tục hành chính; để chủ đầu tư tự quyết định giá bán; mở rộng đối tượng hưởng chính sách; thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia...
Trong dự thảo Nghị quyết đề xuất cần thiết có quy định về giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu. Thủ tục này dự kiến mất khoảng tối đa 75 ngày, cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành.
5 năm nữa, TP.HCM phải hoàn thành gần 95.000 căn nhà ở xã hội
(PLO)- Để đạt được mục tiêu hoàn thành 100.000 căn hộ mà Thủ tướng Chính phủ giao, giai đoạn 2026 - 2030 TP.HCM cần phải hoàn thành 94.381 căn nhà ở xã hội.
