Các chuyên gia cho biết vẫn có thể làm căn hộ diện tích nhỏ 25-45 m2 đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân thu nhập thấp ở đô thị. Điều kiện là phải làm tốt quy hoạch, thiết kế và có chính sách hỗ trợ, khuyến khích chủ đầu tư.
Xây căn hộ dưới 1 tỉ đồng không khó
Người lao động có thu nhập trung bình rất mong chờ những căn hộ có giá trên dưới 1 tỉ đồng, chấp nhận diện tích nhỏ. Tuy nhiên, để có nguồn cung căn hộ dạng này không phải là dễ vì còn phụ thuộc vào chủ đầu tư và chính sách của các tỉnh, thành.
Từng làm các căn hộ diện tích nhỏ 25-30 m2 nên ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành, cho biết những căn hộ diện tích này ít người lựa chọn, thường chỉ để cho thuê. Đa số người dân vẫn chuộng căn hộ 40 m2 trở lên để đảm bảo diện tích và các tiện ích để ở. Diện tích trên 40 m2 mới có thể bố trí phòng ngủ cho vợ chồng và con.
Ngoài ra, theo ông Nghĩa, nếu quy hoạch bố trí căn hộ diện tích nhỏ ở khu vực quận ven thì giá thành sẽ hợp lý cho người thu nhập trung bình, thấp ở TP. Giá các căn hộ diện tích nhỏ do Lê Thành làm chủ đầu tư ở khu vực quận Bình Tân hiện ở mức khoảng 20-25 triệu đồng/m2. Với mức giá này, nếu làm căn hộ diện tích 40 m2 thì giá chỉ từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng.
“Nếu vị trí của các dự án diện tích nhỏ nằm xa quá thì cũng không phù hợp vì đất rẻ thì người dân sẽ chọn mua đất xây nhà. Phía chủ đầu tư cũng thích làm căn hộ diện tích lớn chứ diện tích nhỏ ít người mua” - ông Nghĩa nói.
TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết hiện các chủ đầu tư đều mong muốn đạt được các mục tiêu kinh doanh, kỳ vọng lợi nhuận. Tuy nhiên, khi xây dựng nhà ở thì còn nhiều tiêu chuẩn về an toàn, môi trường, về quy hoạch, mức sống… Và quan trọng là tầm nhìn quy hoạch phải dài hạn. Một chung cư xây lên thì tầm nhìn phát triển kinh tế - xã hội phải tầm 50 năm.
TS Hiển cho rằng không nên có suy nghĩ TP.HCM đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp mà TP phải phát triển nhà ở dành cho người dân có thu nhập cao. Đây là môi trường dành cho những người lao động sáng tạo, tiêu chuẩn sống phải là chuẩn mực cho các tỉnh, thành khác học tập.
Bài toán quy hoạch nhà ở cho người dân TP theo TS Hiển cần có tính tổng thể, dài hạn. Bộ Xây dựng đưa quy chuẩn căn hộ chung cư tối thiểu 25 m2 nhưng khống chế những căn hộ dưới 45 m2 chỉ chiếm tỉ lệ 25% trong tổng số lượng căn hộ của dự án là hợp lý. Khống chế tỉ lệ để tránh tình trạng chủ đầu tư hùa theo thị trường lúc làm toàn diện tích lớn, lúc lại làm toàn diện tích nhỏ.
Một dự án nhà ở giá rẻ ở quận Bình Tân. Ảnh: QUANG HUY
| Đối với những dự án căn hộ giá rẻ cho thuê, TP nên cho xây 100% số căn hộ có diện tích nhỏ luôn như dự án nhà ở xã hội vì chủ đầu tư tự quản lý vận hành tốt. TP cũng cần tạo thuận lợi về thủ tục đầu tư dự án, có chính sách ưu đãi với chủ đầu tư làm loại hình căn hộ diện tích nhỏ hoặc căn hộ cho thuê này. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành |
Vấn đề là chọn vị trí
KTS Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, cho rằng rất khó khi làm căn hộ diện tích nhỏ tại các đô thị ở Việt Nam vì nhiều yếu tố liên quan quy hoạch, kinh tế - xã hội, hạ tầng giao thông công cộng và tâm lý người dân.
Ngoài ra, chi phí đầu tư cao, lợi nhuận thấp, thiếu sự hỗ trợ nên ít chủ đầu tư mặn mà làm dạng căn hộ này.
Trên thế giới căn hộ diện tích nhỏ 15-25 m2 đã xuất hiện từ lâu, có mặt ở cả các siêu đô thị nơi giá đất rất đắt đỏ như Tokyo, Hong Kong… Loại hình này ra đời phục vụ chủ yếu là đối tượng người dân làm việc công sở có thu nhập trung bình trở lên, một cặp vợ chồng trẻ hoặc người độc thân. Những người này họ đi làm cả ngày và không có nhu cầu nhiều khi về nhà. Dạng thứ hai là căn hộ lưu trú, vừa ở vừa làm văn phòng, phù hợp với những người làm việc qua mạng.
Những khu vực căn hộ diện tích nhỏ ở siêu đô thị thường được bố trí gần các dịch vụ giao thông công cộng như xe buýt, tàu điện ngầm, tàu cáp treo… vì nhóm cư dân này ít khi sử dụng phương tiện cá nhân. Tuy nhiên, ở Việt Nam thì hạ tầng giao thông công cộng chưa đồng bộ, chưa có nhiều, người dân vẫn sử dụng phương tiện cá nhân là chính và không có thói quen đi bộ.
Ông Sơn nhận định rõ ràng việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ cho người mua nhà thu nhập thấp mà lại chọn khu vực lõi trung tâm TP là không khả thi. Căn hộ ở quận 1, quận 3… giá thị trường hiện đã trên 10.000 USD/m2 (tương đương 230 triệu đồng/m2), căn hộ 40 m2 giá lên tới khoảng 10 tỉ đồng. Trong khi đó nếu chọn vùng ven thì người mua nhà lại chuộng sở hữu nhà phố. Họ chấp nhận mua nhà giấy tay hoặc nhà chung sổ chứ ít có nhu cầu mua chung cư.
Khả dĩ nhất là các địa phương có chính sách cho phép doanh nghiệp có thể làm nguyên dự án diện tích nhỏ 25-50 m2, đặt gần các khu công nghệ cao, khu công nghiệp để phục vụ đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp như công nhân.
“Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ gánh nặng tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư làm nhà thương mại giá thấp. Vì hiện nay chủ đầu tư vừa tốn tiền mua đất của người dân theo giá thị trường, vừa phải nộp tiền sử dụng đất thì chi phí đội lên rất lớn” - ông Sơn nói.
| Doanh nghiệp vẫn ngại làm căn hộ diện tích nhỏ Đứng ở góc độ chủ đầu tư, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, cho biết đa số doanh nghiệp cho biết họ ngại làm căn hộ diện tích nhỏ 25 m2 chen vào dự án vì sẽ làm tăng diện tích sử dụng chung. Ví dụ như hành lang, các khu công cộng, bãi để xe, công trình phụ… cũng phải tăng diện tích lên. Nếu làm căn hộ diện tích lớn thì tỉ lệ khai thác bán và cho thuê được chiếm tới 70%, còn có căn hộ diện tích nhỏ thì tỉ lệ khai thác giảm xuống còn 60%. Như vậy doanh nghiệp sẽ giảm doanh thu, chi phí tăng thì làm tăng giá bán căn hộ. Ngoài ra, với chung cư có quá nhiều diện tích lớn, nhỏ khác nhau thì đối tượng khách hàng cũng dàn trải hơn, tiếp cận khó và bán hàng cũng không dễ. |
