Theo bài báo, cuối năm 2011, ông Phạm Ngọc Châu làm hợp đồng mua căn nhà của ông Huỳnh Văn Thắng. Đầu năm 2012, ông Châu được UBND quận cấp giấy chứng nhận nhà, đất và hai bên mua bán đã lập biên bản bàn giao nhà. Tuy nhiên, khi ông Châu đến nhận nhà thì người đang chiếm giữ và sử dụng căn nhà là ông Nguyễn Ái Phú không chịu giao nhà. Lý do được ông Phú nêu ra: Trước khi căn nhà được bán cho ông Châu thì ông đã đặt cọc cho ông Thắng để mua nhà…
Mách nước cho đương sự, các chuyên gia trong bài báo chia thành hai luồng quan điểm. Quan điểm thứ nhất cho rằng người mua nhà nên kiện người bán nhà để đòi nhà vì người bán đã vi phạm nghĩa vụ giao nhà. Quan điểm thứ hai cho rằng người mua nên kiện người thực tế đang chiếm giữ nhà để đòi nhà vì người này chiếm giữ tài sản trái phép.
Kiện ai cũng được, miễn có lợi cho mình
Bình luận về bài báo này, bạn đọc Công Lý viết: Vấn đề báo nêu ra là phải khởi kiện ai? Theo tôi đặt vấn đề kiểu này không đúng, gây bối rối cho người khởi kiện. Bởi lẽ thực tế sẽ có nhiều vấn đề khác đi. Nhưng đầu tiên quyền khởi kiện và kiện ai là quyền tuyệt đối của chủ thể khởi kiện.
Theo bạn đọc này, ông Châu có quyền kiện ông Thắng hay ông Phú, người mà ông Châu cho rằng người đó xâm phạm đến quyền lợi của mình . Trong mọi trường hợp, Tòa án đều phải xác minh và mời cả người không bị kiện vào tham gia tố tụng và làm rõ mức độ liên quan. “Kiện ai là quyền của đương sự và là trách nhiệm của Luật sư khi tư vấn cho đương sự”- bạn đọc Công Lý khẳng định.
Bạn đọc Huỳnh Kim Ngân, cũng cho rằng vấn đề là kiện ai để có lợi nhất cho mình. “Rõ ràng là nên kiện người chiếm giữ vì mình đã được Cấp giấy chứng nhận. Người chiếm giữ nhà không có Giấy chứng nhận sở hữu thì phải ra khỏi nhà. Người chiếm giữ có quyền khởi kiện người bán đòi lại tiền.”- bạn đọc này phân tích.
Khởi kiện người bán, buộc hoàn thành nghĩa vụ giao nhà
Tuy nhiên, những ý kiến trên chỉ là thiểu số trong những bình luận của bạn đọc gửi về. Đa số ý kiến đều cho rằng người mua nên kiện người bán, buộc người này phải hoàn thành nghĩa vụ giao tài sản.
Lý giải cho quan điểm của mình, bạn đọc Thúy viết: Nếu kiện người đang chiếm giữ nhà thì vô hình trung chúng ta đang tiếp tay cho người bán đã có hành vi gian dối (đã nhận cọc nhưng lại bán cho người khác) nhưng cuối cùng lại vô can.
Cùng quan điểm, bạn đọc Trần Văn Quới phân tích: “Tôi đồng ý với quan điểm thứ hai là kiện người bán nhà, vì nghĩa vụ chưa hoàn thành. Lý do, việc chưa hoàn thành là chưa có biên bản bàn giao nhà do hai bên mua bán ký xác nhận hoặc chưa bàn giao thực tế. Biên bản cam kết giao nhà không thể xem là bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ của mình. Nếu bên mua kiện bên bán thì người chiếm hữu nhà sẽ là người có quyền nghĩa vụ liên quan để tòa xem xét hoặc có thể tách ra thành một vụ kiện khác nếu người chiếm hữu kiện bên bán. Một vụ việc có thể trở thành hai vụ kiện nếu không muốn phức tạp và kéo dài”.
Bạn đọc Quyết Quyền bày tỏ: Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm của thẩm phán Phạm Công Hùng, trong trường hợp này, mặc dù ông Châu đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng do ông Thắng chưa giao nhà cho ông Châu theo hợp đồng nên hợp đồng chưa hoàn thành, ông Thắng là bên vi phạm nghĩa vụ, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Châu nên ông Châu khởi kiện ông Thắng là phù hợp. Quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất. Còn việc ông Phú đang chiếm hữu căn nhà và hợp đồng đặt cọc giữa ông Phú và ông Thắng là một quan hệ pháp luật khác. Trong trường hợp này ông Thắng cũng có thể khởi kiện yêu cầu ông Phú trả lại nhà để giao cho ông Châu theo hợp đồng.
Bạn đọc Nguyễn văn Đức cũng cho rằng ông Châu nên kiện ông Thắng tranh chấp "đòi lại tài sản". Bởi việc đặt cọc của ông Phú có là 10 năm rồi thì cũng chỉ là đặt cọc. Việc mua bán nhà ấy chưa được pháp luật công nhận. “Ví như vợ chồng sinh sống với nhau từ năm 1988 đến nay, có 2 con rồi mà chưa đăng ký kết hôn thì vẫn không được coi là vợ chồng”- bạn đọc này so sánh.
***
Thông thường trong quan hệ hợp đồng mua bán thì “tiền trao” là “cháo múc”. Đối với tài sản là bất động sản, giá trị cả gia tài thì pháp luật yêu cầu thủ tục rất chặt chẽ, từ công chứng hợp đồng tới đăng ký sang tên, cấp giấy… Trong vụ việc này, tiền đã trao, thậm chí người mua nhà đã được cấp giấy hẳn hoi mà tài sản là căn nhà lại bị người khác chiếm giữ khiến người mua phải chịu quá nhiều thiệt thòi.
Kinh nghiệm rút ra là ngay cả khi thủ tục, giấy tờ, cam kết chặt chẽ như vậy thì việc tìm hiểu tình trạng hiện tại của căn nhà và việc bàn giao nhà trên thực tế cũng cần hết sức cẩn trọng. Trăm nghe không bằng mắt thấy là vì vậy. Bởi vì dù có kiện ai thì sắp tới cũng sẽ là một quá trình mệt mỏi cho người mua để đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình.
Thanh Hoa (tổng hợp)
