Cụ thể, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư (như tùy theo thiết kế công trình hoặc theo thực tế sử dụng, theo dự án của từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm…). 

Theo Bộ Xây dựng, cơ sở của đề xuất này là các nhà chung cư xây dựng từ năm 2005 trở lại đây (từ khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực) được xây dựng theo dự án, có hồ sơ thiết kế đầy đủ, có cơ sở để xác định thời hạn sử dụng của nhà chung cư. Do đó, việc quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Luật Nhà ở nhằm phù hợp với pháp luật về xây dựng cũng như tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, cải tạo xây dựng lại chung cư; quy định này cũng góp phần thay đổi nhận thức về sở hữu nhà ở trước đây là ổn định lâu dài và là một yếu tố tác động đến giảm giá thành căn hộ chung cư, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua.

Mua căn hộ chung cư chỉ được cấp sổ hồng 50 năm - 70 năm

Trước đề xuất sửa đổi trên của Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm, 70 năm để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội. Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Vấn đề quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm) áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo, cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động. 

Luật sư Trần Minh Cường – Giám đốc điều hành Công ty Luật Solution & Partner chia sẻ, nếu dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng được thông qua thì sau 50 – 70 năm người mua căn hộ chung cư có nguy cơ mất nhà. “Quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư này đã được đề xuất lâu rồi, nhưng phân khúc căn hộ đang được xem là một loại hình kinh doanh bất động sản, nếu được thông qua việc đầu tư căn hộ bị “chết” và nó chẳng khác nào người mua nhà thực tế đang thuê dài hạn” – ông Cường nói thêm.

Theo dự thảo, căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn nên nếu hết thời hạn khu đất đó sẽ được trả về cho nhà nước. Nhưng để làm được điều này, nhà nước cần thay đổi, điều chỉnh, sửa đổi một số chính sách về dự án chung cư như cơ chế tính tiền sử dụng đất… để điều chỉnh giá bán sao cho hợp lý, ít nhất phải giảm được khoảng 30 – 40% giá bán so với căn hộ sở hữu lâu dài, nếu không nhà đầu tư chuyển sang đầu tư các phân khúc bất động sản khác. 

Cũng theo Luật sư Trần Minh Cường, hiện nay Luật Nhà ở quy định niên hạn, thời hạn của nhà chung cư theo niên hạn nhà, tức là sở hữu nhà thì 50 năm, đất thì sở hữu lâu dài. Do đó, có rất nhiều dự án cải tạo lại chung cư xuống cấp nhưng không xử lý được, quá nhiều vấn đề phức tạp. “Chung cư là công trình thuộc sở hữu của nhiều chủ sở hữu nên cần có sự thống nhất thời hạn sở hữu như một số quốc gia trên thế giới tiên tiến đi trước mình”- Luật sư Trần Minh Cường nhận định. 

Thạc sĩ Lê Thị Phương Loan – Trưởng bộ môn Bất động sản, Trường Đại Học Văn Lang nhận định, hiện nay Viêt Nam chỉ học nước người ta ở cái ngọn mà không học cái gốc, thấy các nước quy định sở hữu có thời hạn thì bắt chước mà không có giải pháp xử lý các vấn đề phát sinh. Quy định, luật phải là giải pháp dài hạn, đừng vì xử lý vấn đề ngắn hạn mà thay đổi luật một cách vô tội vạ bất chấp hậu quả.

Theo bà Loan, phương án quy định thời gian sử dụng căn hộ chung cư là phù hợp, còn thời gian sở hữu là chưa đúng. Dự thảo cũng không đề cập hay đưa ra các quy định đi kèm về các chính sách xử lý các vấn đề sau khi hết thời gian một cách rõ ràng. “Nếu không quy định cụ thể các chính sách sẽ có tác dụng ngược như giá nhà chung cư rẻ nhưng không có người mua vì tâm lý bất an của người mua tài sản mất đi sau khi hết thời gian. Thậm chí các chủ đầu tư cũng không muốn tham gia vì sợ không ai mua” – bà Loan nêu quan điểm.

Bích Trần