Vừa qua, có một số ý kiến lo ngại về việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao. Thực tế có phải như vậy?

Gia đình nhiều thế hệ đang giảm dần

Từ thực tiễn của TPHCM, nhất là về dân số, cấu trúc hộ gia đình và nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư cho thấy, căn hộ nhỏ rất cần thiết vì nó đáp ứng nhu cầu thực của một bộ phận cư dân thành phố.

Dân số chính thức của TPHCM ngày 1/4/2019 là 8.993.082 người (tăng 1.830.218 người so với 10 năm trước), như vậy trung bình mỗi năm tăng gần 200.000 người. Nếu tính cả người tạm trú ngắn hạn và khách vãng lai thì dân số thành phố hiện nay lên đến gần 13 triệu người.

Tốc độ tăng dân số 10 năm gần đây cao hơn rất nhiều so với 3 thập niên trước đó: Năm 1979 tương đương 3,41 triệu người; năm 1989: 3,98 triệu người; năm 1999: 5,03 triệu người.

Cuộc sống thực tế trong căn hộ cho thuê 19m2 của Công ty Lê Thành

Kết quả điều tra dân số năm 2019 của TPHCM cho thấy, trong độ tuổi từ 15 trở lên có 7.173.141 người. Trong đó, có 34,3% (tương đương 2.460.387 người) chưa có vợ/chồng; 6,4% (tương đương 459.081 người) đã ly hôn hoặc ly thân, góa vợ/chồng.

Tổng số hộ năm 2019 là 2.558.914 hộ, tăng đến 40,23% so với năm 2009. Quy mô hộ gia đình thuộc khu vực đô thị, như sau: Số hộ có 1 người chiếm 12,64% (tương đương 323.446 hộ); 2 người chiếm 19,73% (tương đương 504.873 hộ); 3 người chiếm 21,86% (tương đương 122.178 hộ); 4 người chiếm 24,64% (tương đương 630.516 hộ); 5 người trở lên chiếm 21,12% (tương đương 540.443 hộ) .

Phối cảnh thiết kế căn hộ 20m2 + 10m2 gác lửng của Becamex Bình Dương

Kết quả điều tra trên cho thấy rõ xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua. Hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo. Hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần. Các hộ độc thân, cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ người cao tuổi có xu hướng gia tăng…

Tỷ lệ hộ có từ 1-4 người chiếm đa số, lên đến 78,88% tổng số hộ gia đình. Trong đó, có 828.320 hộ có từ 1-2 người chiếm đến 32,37% tổng số hộ gia đình. Bên cạnh đó, hàng năm, thành phố có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có khoảng 60.000 em bé chào đời.

Hình ảnh thực tế của dự án Becamex Bình Dương

Trong khi đó, kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 về nhà ở cho thấy, diện tích nhà ở bình quân đầu người của TPHCM chỉ đạt 19,4m2, thấp hơn mức bình quân của cả nước là 23,2m2/người.

Đáng lưu ý, có đến 188.815 hộ dân (tương ứng khoảng 663.000 người) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, dưới 6m2/người. Có đến 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà/căn hộ thuê/mượn/ở nhờ, chưa có nhà ở riêng.

Từ đó để thấy nhu cầu nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ của người dân rất cao, đặc biệt là cán bộ, công chức, viên chức; cán bộ lực lượng vũ trang; người thu nhập trung bình, thấp ở đô thị; công nhân lao động và người nhập cư, kể cả chuyên gia nước ngoài tại TPHCM.

“Ổ chuột” trên cao: Không khó để hóa giải

Căn hộ nhỏ của bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán nhỏ nhất so với căn hộ khác trong dự án đó, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng. 

Ví dụ: Căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng/m2, nhưng với căn hộ nhỏ cao cấp, có diện tích 30m2 trong dự án này, thì có giá bán chỉ là 1,35 tỷ đồng. Người trẻ mới lập nghiệp cũng có thể mua được căn hộ cao cấp này. Căn hộ bình dân có đơn giá bán 25 triệu đồng/m2 có diện tích 30m2 thì giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Nhưng làm thế nào để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao khi cho phép xây dựng căn hộ nhỏ? 

Thực tế Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả này, nên đã quy định căn hộ nhỏ trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m² (tương tự như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25m²) và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m² không vượt quá 25%/tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương cần coi trọng 4 nhân tố giữ vai trò quyết định, như sau:

Một, nhân tố quy hoạch là nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường. Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...

Đối với TPHCM, để giảm tải cho khu vực trung tâm thành phố, khi đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng có căn hộ nhỏ diện tích dưới 45m² không được vượt quá 25% như quy định tại QCVN 04:2019/BXD.

Hai, nhân tố thiết kế nhà chung cư và căn hộ nhỏ phải khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao. Điển hình như chung cư nhà ở xã hội Phú Hữu ở quận 9 của Công ty Nam Long; chung cư nhà ở xã hội Jamona ở quận 7 của TTC Land; chung cư nhà ở cho thuê 49 năm Twin Tower ở quận Bình Tân (căn hộ 19 m²) của Công ty Lê Thành; chung cư nhà ở xã hội cho công nhân thuê (căn hộ 20 m²+10 m² gác lửng) của Becamex Bình Dương…

Ba, nhân tố quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Bốn, nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư.

Thực tế, căn hộ nhỏ dưới 45m² như đã nêu trên đây đều cơ bản hội đủ các nhân tố quy hoạch, thiết kế căn hộ, quản lý vận hành và ý thức của người sử dụng nhà chung cư, nên đã không xảy ra tình trạng đáng quan ngại về tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Lê Hoàng Châu
(Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM)