Có rất nhiều cảnh báo từ thực tế về việc mất nhà, đất có giá trị lớn chỉ vì một khoản tiền vay nhỏ. Người dân trong một lúc nào đó cấp bách, cần tiền gấp nhưng ngại thủ tục ngân hàng nhiêu khê hoặc không chờ được quá trình thực hiện thủ tục ngân hàng đã chọn vay tiền bên ngoài.
Kết quả là họ bị rơi vào cái bẫy chuyên nghiệp của những nhóm người cho vay lãi cao - vốn đã có chủ đích và lên kế hoạch chiếm luôn nhà, đất từ đầu chứ không đơn thuần chỉ là cho vay lấy lãi. Thậm chí có trường hợp, người vay tìm người cho vay để trả nợ mãi không được, đang hoang mang thì có người lạ xuất hiện đòi nhà, đất mới vỡ lẽ là nhà, đất của họ đã bị sang tên, đổi chủ hợp pháp trên giấy tờ đến mấy lần.
Ở đây có hai giao dịch được tiến hành với các mục đích khác nhau: Xét về mặt hình thức thì các giao dịch giả cách đều đảm bảo tính pháp lý như hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và được đăng ký theo đúng quy định.
Tuy nhiên, nếu xét về nội dung của giao dịch thì giao dịch mua bán, chuyển nhượng này thuộc trường hợp là giao dịch giả tạo (Điều 124 BLDS 2015) bởi mục đích của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng ở đây không phải là để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản như quy định tại Điều 430 BLDS 2015 mà chỉ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay và lãi.
Cần chú ý là theo quy định tại Điều 292 BLDS 2015 về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó việc ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản không được xem là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, mục đích của việc xác lập giao dịch mua bán, chuyển nhượng trong trường hợp này là không phù hợp với quy định của pháp luật. Cạnh đó, giá trị số tiền ghi trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá trị thực của tài sản. Người mua nhà, đất thường chỉ tiến hành trên giấy tờ, không đến tận nơi xem tài sản… Từ những căn cứ này, tòa án vẫn có thể tuyên bố giao dịch mua bán, chuyển nhượng nêu trên là vô hiệu do giả tạo.
Việc chứng minh giao dịch vô hiệu đòi hỏi tòa án phải công tâm, chịu khó và mất nhiều công sức, thời gian. Nhiều trường hợp tòa án có niềm tin nội tâm đó là hợp đồng giả cách nhưng người cho vay lại rất tinh vi, không để lại sơ hở nào. HĐXX mặc dù đã cố gắng thực hiện hết mọi biện pháp nghiệp vụ nhưng không thể tìm được căn cứ, cuối cùng đành phải ngậm ngùi tuyên buộc người đi vay phải giao nhà, đất.
Bài học rút ra trong trường hợp này là bên đi vay chỉ nên ký hợp đồng thế chấp nhà ở hoặc quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng vay, tuyệt đối không nên ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản hoặc ủy quyền định đoạt tài sản bởi sẽ kéo theo nhiều hệ lụy phức tạp, rắc rối về sau.
Hơn ai hết, người dân trước tiên phải tự bảo vệ tài sản của mình. Cần cân nhắc thật kỹ, cần lường trước mọi hậu quả có thể xảy ra trước khi đặt bút ký tên vào các hợp đồng.
