Tuy nhiên, áp dụng mới chỉ được khoảng ba năm, đến tháng 4-2021 quyết định này bị tạm ngưng theo đề nghị của Sở Quy hoạch và Kiến trúc.

Chờ đợi mỏi mòn, đến khi đọc dự thảo quyết định thay thế quyết định 60 về điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa ở TP.HCM (lấy ý kiến phản biện hôm 7-5) quy định điều kiện tách thửa đất xây dựng mới, đất hỗn hợp phải căn cứ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, cả người dân lẫn chuyên gia và cán bộ quản lý đều thấy rõ sự bất cập.

Hầu hết ý kiến đều nhận định quy định này không khả thi, thậm chí quy định này chẳng khác gì quy định cấm người dân tách thửa.

Quy định điều kiện tách thửa phải căn cứ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 không phải do TP.HCM tự nghĩ ra. Quy định này có trong nghị định 148 năm 2020 về sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Đây là quy định bất cập, gây khó khăn cho người dân. Tuy nhiên, TP.HCM nên tập trung kiến nghị sửa đổi quy định này khi Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực vào tháng 7 năm nay), thay vì đưa ra một quy định gây khó cho cả dân và cả cơ quan nhà nước.

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng giải thích quy định tách thửa đất xây dựng mới, đất hỗn hợp (có đất ở) phải căn cứ tỉ lệ 1/500 để đảm bảo TP thực hiện được những dự án lớn, bài bản.

Với nhu cầu tách thửa của người dân, TP giao Sở Quy hoạch và Kiến trúc hướng dẫn các quận, huyện điều chỉnh quy hoạch, phân rã các loại đất, xác định đất ở để tách cho người dân, giữ lại các loại đất khác.

Giải thích của ông Thắng phần nào cho thấy rõ "dụng ý" của quy định này sẽ hạn chế tách thửa nhỏ lẻ của người dân có đất thuộc hai chức năng quy hoạch này.

Thay vì đó, những khu đất quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp sẽ dành phần lớn làm dự án. Nếu như vậy, cơ quan quản lý "bỏ quên" thực trạng các khu đất quy hoạch này không phải đều là khu đất lớn, nằm tập trung.

Trái lại, nhiều khu đất quy hoạch hai chức năng đất này có diện tích không lớn, nằm rải rác, xen kẽ trong các khu dân cư. Nếu quy định áp dụng chung sẽ "khóa" luôn quyền lợi của người dân.

Mặt khác, quy định này không thực tế bởi quy hoạch 1/500 thường do các chủ đầu tư các dự án thực hiện, còn quận huyện không đủ nguồn lực để đi phủ quy hoạch 1/500 cho cả địa bàn.

Nếu quy định điều kiện quy hoạch theo tỉ lệ 1/500 mới được tách thửa sẽ không giải quyết được mong muốn của người dân.

Chưa kể quy hoạch 1/500 là quy hoạch chi tiết, nếu quy định điều kiện tách thửa phải phù hợp với quy hoạch này đồng nghĩa với việc mỗi người dân trong khu đất quy hoạch đó tách thửa sẽ phải điều chỉnh lại bản đồ quy hoạch này. Quy hoạch sẽ phải điều chỉnh liên tục. Việc làm này bất khả thi, vô lý.

Những lo lắng, cẩn trọng của cơ quan quản lý khi đưa ra các điều kiện tách thửa đất ở là hợp lý. Bởi nếu không có điều kiện chặt chẽ sẽ dễ tạo ra những khu dân cư nhếch nhác, hạ tầng yếu kém, thiếu đồng bộ. Tuy nhiên, lo lắng không đồng nghĩa với việc "bỏ quên" quyền lợi của người dân.

Trước hết, các khu vực quy hoạch đất ở có nghĩa những khu vực đó được xác định sẽ trở thành các khu dân cư.

Điều cần quan tâm nhất là những khu dân cư đó dù của chủ đầu tư hay người dân làm cũng sẽ có hạ tầng đường sá đồng bộ, đảm bảo mỹ quan và tiện lợi cho việc phòng cháy chữa cháy, cứu hộ cứu nạn.

Ngay cả khi khu đất của người dân không có quy hoạch đường, Nhà nước cũng phải đảm bảo quyền chuyển mục đích, tách thửa tối thiểu của người dân.

Ở góc độ quản lý sẽ có những e ngại về phát sinh những khu dân cư tự phát, nhếch nhác. Nhưng nhìn nhận khách quan, việc để phát sinh các khu dân cư tự phát, hạ tầng kết nối kém phần lớn do sự yếu kém, buông lỏng quản lý của các địa phương.

Như vậy bên cạnh những khu đô thị, dự án được chủ đầu tư làm, Nhà nước cũng có thể tạo điều kiện để người dân chuyển mục đích, tách thửa.

Nhà nước chỉ quản lý bằng các chỉ tiêu quy hoạch, đảm bảo khu đất khi tách thửa có đường giao thông (hiện hữu hoặc hình thành mới), cấp thoát nước... đúng quy chuẩn. Nhà nước cũng quản lý về chỉ tiêu kiến trúc công trình, nhà ở được xây dựng trên đó đảm bảo dù người dân xây dựng cũng sẽ tạo ra những khu dân cư đẹp, đồng bộ hạ tầng.

Quy hoạch càng chi tiết càng dễ phát sinh việc xin cho, điều chỉnh chuộc lợi, tham nhũng. Quy định điều kiện tách thửa phù hợp quy hoạch 1/500 vừa khó làm, vừa dễ phát sinh tiêu cực. Quyền tối thiểu về nơi ở, nhà ở của người dân cần được tôn trọng.

Quản lý quy hoạch cũng chỉ nên dừng lại ở việc làm sao để tạo ra các khu dân cư đảm bảo điều kiện sống, thay vì "bít cửa" tách thửa của người dân.

Dự thảo tách thửa, hợp thửa của TP.HCM 'siết' tách thửa đất dân cư xây dựng mới

Sau 3 năm hoàn thiện, dự thảo cuối cùng về quyết định tách thửa, hợp thửa được TP.HCM đưa ra lấy ý kiến phản biện xã hội sáng 7-5.