Việc xác định giá đất tùy thuộc quá nhiều vào các cơ quan, đơn vị chính quyền địa phương chứ không do một cơ quan độc lập, khách quan đảm nhiệm. Do vậy, mặc dù có hội đồng thẩm định giá đất để quyết định giá đất, tuy nhiên giá đất đưa ra không khách quan, mà là giá chủ quan do hội đồng quy định.

Ngoài ra, việc thông tin định giá không được công khai nên không ai biết được giá đất đó có tham khảo đúng giá thị trường như một cơ sở định giá hay không, hay là có một cách định giá khác.

Cho nên theo ông Hiếu, việc định giá phải để thị trường tự định giá, người mua người bán sẽ đưa ra một mức giá cả hai bên đều hài lòng. Hội đồng thẩm định giá chỉ đóng vai trò nghiên cứu, khảo sát để đưa ra giá khởi điểm. Sau đó, thông qua các sàn giao dịch sẽ tổ chức đấu giá để người mua và người bán thương lượng giá hợp lý, đúng giá thị trường nhất.

TS Nguyễn Ngọc Thơ, trưởng phòng quản lý khoa học - dự án Trường ĐH KHXH&NV - ĐHQG TP.HCM, cho rằng mặc dù hiện nay có quy định về đấu giá, nhưng việc công bố thông tin đấu giá không đầy đủ sẽ dẫn đến tình trạng “minh bạch trong bóng tối”.

Nói là tổ chức đấu giá nhưng hội đồng đấu giá chỉ “nhắn gửi” thông tin cho một số doanh nghiệp thân quen. Thành ra tình trạng đấu giá “chui” diễn ra, không thể hiện tính minh bạch của thị trường.

Mặc dù có hội đồng nhưng đấu giá chỉ là hình thức, mua bán cho ai, với giá nào đã được quyết định rồi. Và chỉ có một số doanh nghiệp được ưu đãi chiếm được món đấu giá tốt.

Vấn đề này dẫn đến thất thoát nguồn thu, tiêu cực, các “nhóm lợi ích” lợi dụng để trục lợi, những khu đất vàng được mua với giá “rẻ mạt”. “Quan trọng nhất là quá trình đấu giá phải công khai, minh bạch tất cả thông tin của quá trình định giá, mua bán, giám sát và hình thức chế tài” - ông Thơ nói.

Theo các chuyên gia, hiện nay giá trị đất đưa vào quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước không bao gồm đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm.

Hơn nữa, không tính giá trị lợi thế kinh doanh liên quan tới địa điểm vào giá trị đất thuê. Đây là kẽ hở về giá trị liên quan tới đất đai mà các doanh nghiệp nhà nước được quyền thuê của Nhà nước.

Chủ đầu tư: giá đất do hội đồng thẩm định giá thực hiện

Tại TP.HCM có 10 dự án nằm trong danh sách các cơ sở nhà, đất chuyển mục đích sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư do Bộ Tài chính gửi Thanh tra Chính phủ.

Phần lớn những khu đất này trước đây do các công ty nhà nước thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, hoặc một lần để làm kho xưởng sản xuất kinh doanh.

Sau đó thực hiện chủ trương di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị, các công ty này chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó hợp tác liên doanh hoặc chuyển nhượng khu đất cho công ty bất động sản để thực hiện dự án.

Khu đất tại số 8 Hoàng Minh Giám, P.9, Q.Phú Nhuận rộng gần 5.000m2 trước đây do Công ty TNHH MTV Du lịch thanh niên Việt Nam (Công ty du lịch Festival) thuê làm xưởng sản xuất gỗ.

Đến năm 2012, Công ty Festival triển khai hợp tác với công ty bất động sản thành lập công ty liên doanh, làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu thương mại, dịch vụ, văn phòng, office-tel và căn hộ. Hiện nay, chủ đầu tư đã hoàn thiện xong phần thô và chuẩn bị bàn giao nhà cho người dân.

Riêng khu đất 119 Phổ Quang, P.9, Q.Phú Nhuận đến nay cơ quan chức năng chưa định giá tiền sử dụng đất dự án.

Tại đây chủ đầu tư đang thực hiện dự án khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ với diện tích sàn xây dựng hơn 86.000m² với quy mô 726 căn hộ. Khu đất này có diện tích hơn 15.000m², trước đây do Công ty Điện tử Sài Gòn (SAGEL) thuê làm xưởng sản xuất đồ điện tử.

Tháng 1-2007, SAGEL chính thức chuyển sang hoạt động dưới hình thức là công ty cổ phần với tên Công ty cổ phần Điện tử và dịch vụ công nghiệp Sài Gòn. Đến năm 2013, SAGEL thành lập công ty liên doanh với một công ty bất động sản để triển khai dự án...

Trao đổi với Tuổi Trẻ, một vị đại diện chủ đầu tư tại TP.HCM có trong danh sách do Bộ Tài chính gửi Thanh tra Chính phủ, cho biết đến nay doanh nghiệp không nhận được văn bản liên quan đến vấn đề thanh tra dự án.

Nói về những bất cập trong quá trình xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất mà Bộ Tài chính đưa ra, vị này cho biết đây là những dự án công ty nhận chuyển nhượng hoặc liên doanh với doanh nghiệp có đất trước đó để thực hiện dự án.

Việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất dự án đều do hội đồng thẩm định giá đất thực hiện và doanh nghiệp hoàn thành đúng nghĩa vụ tài chính.

Doanh nghiệp cố tình vi phạm Ông Đặng Quyết Tiến - Ảnh: L.Thanh Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Đặng Quyết Tiến - phó cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp, Bộ Tài chính - cho biết 60 dự án mà bộ báo cáo Chính phủ đã không đấu giá quyền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng là vi phạm quy định Luật đất đai. Đất khi chuyển đổi mục đích phải đấu giá, xác định lại giá đất theo giá thị trường chứ không thể theo giá barem của địa phương được. Thực tế là chủ đầu tư cố tình vi phạm. Để quy định chặt chẽ hơn, ngăn chặn tình trạng lợi dụng biến đất công thành đất tư, cũng theo ông Tiến, tới đây trong quy định về chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, Bộ Tài chính đề xuất trước khi cổ phần hóa thì phương án sử dụng đất phải được phê duyệt. Tức là phương án sử dụng đất phải có mới xác định giá trị doanh nghiệp. Và phương án xác định đất phải ghi rõ sử dụng bao nhiêu mét vuông, mục đích sử dụng để làm gì. Nếu đất chuyển sang mục đích kinh doanh thương mại, xây cao ốc thì phải xác định giá đất, tính lại giá trị doanh nghiệp.