Sửa Luật Đất đai: Gỡ vướng cấp sổ đỏ cho nhà giấy tay, siết chặt đầu cơ

Điểm đáng lưu ý của dự thảo được nhiều người dân quan tâm là đề xuất cấp giấy chứng nhận cho đất mua bán bằng giấy viết tay và siết chặt giao dịch tại khu vực có thông báo thu hồi đất. Xung quanh những nội dung này, Pháp Luật TP.HCM có cuộc trao đổi với Thạc sĩ, Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển doanh nghiệp (ILC).

Giải phóng nguồn lực từ đất mua bán bằng giấy tay

- Thưa ông, đề xuất mở rộng thời hạn cấp giấy chứng nhận cho đất mua bán bằng giấy viết tay đến trước ngày 1-8-2024 sẽ tác động thế nào đến khối tài sản đang bị ách tắc trong dân cư?

+ Luật sư Đào Văn Hưng: Đây là đề xuất mang tính thực tiễn và nhân văn, hướng đến giải quyết dứt điểm số lượng lớn giao dịch dân sự tồn đọng nhiều năm qua.

Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn tồn tại số lượng lớn giao dịch bằng giấy viết tay phát sinh từ sau ngày 1-7-2014 đến trước ngày 1-8-2024.

Tại nhiều khu vực nông thôn, vùng ven đô và địa bàn kinh tế mới, việc mua bán đất bằng giấy tay diễn ra khá phổ biến. Nguyên nhân xuất phát từ khó khăn trong tiếp cận dịch vụ công chứng, vướng quy định tách thửa, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất cao hoặc do thói quen giao dịch. Điều này tạo nên một lượng lớn tài sản chưa được pháp luật công nhận đầy đủ.

Những người đang sử dụng các thửa đất này gặp nhiều trở ngại như không thể xin giấy phép xây dựng, không được thế chấp vay vốn, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện thủ tục thừa kế một cách thuận lợi. Đồng thời, nguy cơ phát sinh tranh chấp cũng rất lớn.

Vì vậy, việc cho phép cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp đáp ứng điều kiện như đất không tranh chấp, sử dụng ổn định, không vi phạm nghiêm trọng quy hoạch và có giấy tờ chuyển nhượng sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực.

Thứ nhất, khơi thông nguồn lực đất đai trong dân cư. Người dân có cơ hội hợp thức hóa quyền sử dụng đất, thuận lợi tiếp cận tín dụng để đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc cải thiện đời sống.

Thứ hai, tăng nguồn thu ngân sách thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan đến đăng ký, chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ ba, giảm tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, góp phần ổn định trật tự xã hội và củng cố niềm tin của người dân đối với chính sách pháp luật.

Gỡ tồn đọng lịch sử nhưng không hợp thức hóa sai phạm

- Luật dự kiến bổ sung cơ chế xử lý vi phạm đất đai trước ngày 1-7-2014. Theo ông, cần làm gì để giải quyết tồn đọng lịch sử nhưng không tạo tiền lệ hợp thức hóa sai phạm?

+ Xử lý các tồn đọng lịch sử trong lĩnh vực đất đai là vấn đề phức tạp và nhạy cảm. Phần lớn các vi phạm trước ngày 1-7-2014 phát sinh trong bối cảnh công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập.

Luật Đất đai 2024 đã có quy định xử lý tại Điều 139. Việc tiếp tục hoàn thiện cơ chế trong lần sửa đổi này là cần thiết nhưng nguyên tắc xuyên suốt phải là không hợp thức hóa sai phạm, không tạo tiền lệ xấu.

Để thực hiện hiệu quả, cần xây dựng quy trình kiểm soát chặt chẽ. Thứ nhất, xác minh khách quan về thời điểm sử dụng đất, quá trình sử dụng ổn định, tình trạng tranh chấp và sự phù hợp với quy hoạch.

Thứ hai, phân loại rõ từng trường hợp. Ưu tiên giải quyết cho hộ gia đình sử dụng đất ổn định lâu dài; đồng thời kiên quyết không xem xét đối với các trường hợp lấn chiếm đất công, đất quốc phòng hoặc vi phạm nghiêm trọng quy hoạch.

Thứ ba, tăng cường công khai, minh bạch thông tin hồ sơ và đẩy mạnh số hóa dữ liệu địa chính nhằm hạn chế tiêu cực.

Thứ tư, cá thể hóa trách nhiệm của người có thẩm quyền trong quá trình xét duyệt hồ sơ.

Thứ năm, yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đặc biệt, cần xác định đây là chính sách mang tính ngoại lệ để xử lý tồn đọng lịch sử, không phải cơ chế áp dụng thường xuyên trong tương lai.

Siết quản lý để ngăn đầu cơ đất đai

- Dự thảo đề xuất siết chặt giao dịch đối với khu vực đang chờ thu hồi đất nhằm chống đầu cơ. Theo ông, đâu là ranh giới để vừa ngăn trục lợi vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân?

+ Đây là một trong những nội dung đáng chú ý nhất của đợt sửa đổi lần này. Thực tế cho thấy, sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc thu hồi đất, giá đất tại nhiều nơi bị đẩy lên bất thường bởi hoạt động đầu cơ và môi giới thiếu minh bạch, gây méo mó thị trường và phát sinh nhiều hệ lụy.

Theo cơ chế dự kiến, sau khi có thông báo thu hồi đất, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc góp vốn phát sinh sẽ chỉ được hưởng quyền lợi bồi thường tương ứng với người sử dụng đất ban đầu.

Để bảo vệ các giao dịch ngay tình, việc áp dụng quy định này chỉ được tính từ thời điểm có thông báo thu hồi đất chính thức và đã được công khai. Các giao dịch hợp pháp trước thời điểm đó vẫn được pháp luật bảo vệ đầy đủ.

Bên cạnh đó, người dân vẫn có quyền chuyển nhượng khi có nhu cầu chính đáng, nhưng phải được cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch để đánh giá rủi ro.

Cơ quan quản lý cũng cần xử lý nghiêm các hành vi tung tin thất thiệt, thao túng thị trường hoặc trục lợi từ thông tin quy hoạch.

Công khai, minh bạch thông tin chính là giải pháp quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và ngăn chặn đầu cơ.

Hoàn thiện thể chế để khơi thông nguồn lực đất đai

- Nhìn tổng thể, liệu việc gỡ vướng dân sinh kết hợp siết quản lý vùng quy hoạch đã đủ để khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao trong thời gian tới?

+ Đây là bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai. Việc giải quyết các giao dịch giấy tay, xử lý tồn đọng lịch sử và kiểm soát hoạt động đầu cơ sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, giảm khiếu kiện và khơi thông nguồn lực đang bị đóng băng.

Tuy nhiên, nếu kỳ vọng chỉ bằng việc sửa đổi một số quy định mà có thể tạo ra tăng trưởng kinh tế đột phá thì chưa đầy đủ. Đây là điều kiện cần nhưng chưa phải điều kiện đủ.

Để phát huy hiệu quả, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp như xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành, đẩy mạnh chuyển đổi số và cải cách thủ tục hành chính.

Cùng với đó là nghiên cứu các công cụ điều tiết thị trường phù hợp như thuế tài sản, thuế đối với đất bỏ hoang hoặc hoạt động đầu cơ.

Khi pháp luật đất đai được thực thi đồng bộ, minh bạch và hiệu quả, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực sản xuất quan trọng, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội.

- Xin cảm ơn ông!