Phóng to

* 1. Khi nào thì quy hoạch bị gọi là treo? 2. Nếu đã treo thì Bộ sẽ giải quyết thế nào? 3. Và việc đền bù di dời thì sao? (Pham Quoc Vu, 24 tuổi)

- Bộ Tài nguyên Và Môi trường:

1. Người ta thường dùng khái niệm "quy hoạch treo" để chỉ những trường hợp cơ quan nhà nước quy hoạch một khu đất cụ thể để sử dụng cho một hoặc nhiều mục đích cụ thể và đã công bố sẽ thu hồi đất để thực hiện quy hoạch nhưng hết năm này đến năm khác vẫn không thấy thực hiện trong khi quyền sử dụng đất của ngời dân trong khu quy hoạch bị hạn chế, cấm đoán.

Khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai quy định: "Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch đó phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố". Những trường hợp sau ba năm mà không thực hiện và cũng không điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch thì được coi là "quy hoạch treo".

2. Nếu xác định đúng các trường hợp "quy hoạch treo" thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai và Điều 29 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

3. Việc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, công bố (khoản 1 Điều 39, Điều 40, Điều 41 Luật Đất đai). Đối với trường hợp "quy hoạch treo", việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã tiến hành công bố việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thông báo cho người dân về thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai).

Đối tượng và nguyên tắc được bồi thường, tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 42 Luật Đất đai; Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Việc di dời, giải phóng mặt bằng chỉ được thực hiện sau khi đã tổ chức xong công tác tái định cư (nếu có).

* Tôi muốn biết thế nào là quy hoạch treo? Dựa vào cơ sở nào để xác định một dự án thuộc quy hoạch treo, khi dự án đầu tư thuộc dự án treo thì trong thời gian bao lâu bị nhà nước thu hồi, và khi thu hồi dự án đó có được trả lại tiền đã bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản trên đất cho chủ đầu tư hay không? (Tuylip, 26 tuổi)

- Bộ Tài nguyên Và Môi trường

1/ Việc xác định quy hoạch "treo" căn cứ vào Khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai. Để xử lý trường hợp quy hoạch "treo", Điều 29 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã quy định:

1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phép điều chỉnh vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ này hoặc kỳ tiếp theo đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà sau 3 năm không được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Diện tích đất để th.ực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng chưa đủ kinh phí để thực hiện;

b) Diện tích đất để thực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích phát triển kinh tế mà xác định được nhà đầu tư vào năm cuối của thời hạn 3 năm phải công bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai.

2. Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải công bố hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, có thể hiểu đối với các công trình, dự án đầu tư thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nước sau 3 năm, kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa đủ kinh phí để thực hiện thì được phép điều chỉnh. Đối với các công trình, dự án đầu tư khác mà không đủ kinh phí hoặc chưa xác định được nhà đầu tư để thực hiện thì phải công bố huỷ bỏ. Hiện nay, một số địa phương không thực hiện việc công bố kế hoạch sử dụng đất hoặc có công bố nhưng sau 3 năm kế hoạch sử dụng đất đó chưa được thực hiện vẫn không tuyên bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ cho nhân dân biết, có trường hợp lại thông báo bằng miệng với nhân dân về quy hoạch công trình này, dự án nọ.v.v.. đều là không đúng với quy định của pháp luật về đất đai.

2/ Dự án "treo" được hiểu là dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mà chủ đầu tư không thực hiện dự án theo đúng thời hạn, tiến độ đã được đề ra khi xin giao đất, cho thuê đất. Theo quy định tại khoản 12 Điều 38 của Luật Đất đai, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án mà không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép thì Nhà nước sẽ thu hồi. Việc trả lại tiền đã bồi thường, hỗ trợ về đất (tiền sử dụng đất) và tài sản trên đất của chủ đầu tư bị thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 35 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Quy hoạch "treo" ở Hà Nội

* Dự án "Đầu tư xây dựng dãi đất phía nam Đại Cồ Việt" (thuộc quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) là dự án bất minh vừa cả tên gọi đến quyết định phê duyệt lẫn khi thực hiện. Chủ đầu tư được phép làm... trái luật: xây nhà sai phép, tùy tiện đòi lấp mương thoát nước của dân.v.v... Dự án đã hết hạn gần hai năm mà chưa biết khi nào sẽ kết thúc. Chỉ biết người dân cụm 5 phường Bách Khoa và tổ 66 P. Lê Đại Hành thì bị treo sổ đỏ, treo xây dựng... chưa biết đến bao giờ? Xin cho biết ai sẽ trả lời cho dân về việc này? (Các hộ dân trong vùng dự án - Mai Khắc Bân,57 tuổi, Hà Nội)

- Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội:

Dự án đầu tư xây dựng dải đất phía nam đường Đại Cồ Việt, quận Hai Bà Trưng được UBND TP phê duyệt tại Quyết định số: 2105/QĐ-UB ngày 1/4/2002 do Công ty Tu tạo và phát triển nhà Hà Nội (Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội) làm chủ đầu tư.

Mục tiêu đầu tư: Xây dựng cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực theo quy hoạch, nhằm cải thiện hạ tầng kỹ thuật cho khu dân cư trong khu vực; Xây dựng các công trình theo quy hoạch, bao gồm tổ hợp các công trình kiến trúc nhà ở chung cư cao tầng (để kinh doanh và tạo quỹ nhà ở phục vụ cong tác di dân giải phóng mặt bằng Thành phố); Góp phần hoàn chỉnh kiến trúc mặt phố tuyến đường Đại Cồ Việt theo quy hoạch đã được duyệt được UBND thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết điều chỉnh, tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số: 58/2002/QĐ-UB ngày 18/4/2002 và có Quyết định số 5016/QĐ-UB ngày 19/7/2002 thu hồi 38.377 m² đất tại các phường Bách Khoa, Lê Đại Hành và Cầu Dền, quận Hai Bà Trưng do các tổ chức, hộ gia đình, các nhân đang sử dụng; Giao cho Công ty Tu tạo và phát triển nhà Hà Nội để thực hiện dự án đầu tư đã được UBND Thành phố phê duyệt.

Hiện nay dự án đã triển khai được một số nhà chung cư cao tầng phục vụ tái định cư tại chỗ, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với Hội đồng bồi thường hỗ trợ tái định cư quận Hai Bà Trưng để tiếp tục thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án.

* 1. Từ nhiều năm nay, chính quyền Phường Đồng Nhân thông báo cho dân là: TP Hà Nội có qui hoạch dự án giải toả nhà dân ở bên ngoài hàng rào bảo vệ đã xây dựng từ 40 năm của di tích lịch sử Đền Hai Bà Trưng. Tháng 10/2005, Phường cũng đã thông báo danh sách gần 200 hộ dân có nhà ở liên quan đến qui hoạch dự án nói trên không được xét cấp giấy CNQSDĐ. Đề nghị chính quyền TP Hà Nội cho dân biết:

1) Có hay không dự án nói trên? nếu có thì qui hoạch dự án đó bị "treo" đến bao giờ mới triển khai thực hiện? Việc cấp giấy CNQSDĐ cho các hộ bị "treo" lâu dài theo thông báo của Phường có phù hợp với các qui định hướng dẫn thực hiện " luật đất đai" của các cấp thẩm quyền hay không?

2) Hàng rào bảo vệ Khu vực 1 di tích Đền Hai Bà Trưng đã được xây dựng kiên cố từ 40 năm nay, bên ngoài hàng rào không còn công trình, yếu tố nào khác liên quan đến di tích. Các thửa đất ngoài hàng rào người dân đã xây dựng 3-4 tầng và sử dụng nhà ổn định từ nhiều chục năm nay, không có tranh chấp, không lấn chiếm lẫn nhau.

Mãi đến 8-2006 chính quyền mới cho đi cắm một loạt " mốc cấp đất" ở bên ngoài hàng rào và đường nối các mốc đó cắt ngang qua nhiều thửa đất, nhà mà người dân đang sử dụng ổn định. Đề nghị chính quyền các cấp trên xem xét lại những căn cứ để ra quyết định cho việc cắm các " mốc cấp đất" đó có vi phạm luật đất đai và luật di sản văn hoá hiện hành hay không? (Nguyễn Mạnh Huy, 71 tuổi, 22/43 Đồng Nhân-Hai bà trưng Hà Nội)

- Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội:

Việc cấp GCN quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình tại phường Đồng Nhân có liên quan đến di tích lịch sử đền Hai Bà Trưng được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 23/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND TP, thuộc thẩm quyền của UBND quận Hai Bà Trưng. Tại Khoản 1, Điều 15 quy định với các trường hợp nằm trong vùng 1 (thuộc khuôn viên) của các di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh không được cấp GCN; Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất của các hộ gia đình đang sử dụng trong khuôn viên di tích thì phải chấp hành quyết định thu hồi đất; Các khu vực còn lại được xét cấp GCN theo quy định chung, nhưng chủ sử dụng đất phải chấp hành đúng quy định về xây dựng, vệ sinh môi trường. Các quy định về hạn chế sử dụng đất sẽ được ghi trên GCN quyền sử dụng đất ở.

Thực hiện Điều 32 Luật di sản văn hóa, để bảo vệ phát huy giá trị di sản văn hóa, đồng thời tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân tham gia bảo vệ và phát huy giá trị văn hóa; UBND TP Hà Nội đã giao nhiệm vụ cho Sở Văn Hóa Thông tin chỉ đạo Ban Quản lý di tích danh thắng phối hợp với các quận, huyện xác định ranh giới cụ thể của từng di tích, ranh giới bảo vệ di tích để chuẩn bị điều kiện giải phóng mặt bằng và tạo điều kiện thuận lợi cho các quận, huyện cấp GCN cho các hộ gia đình ở vùng bảo vệ di tích.

Quy hoạch "treo" ở TP.HCM

* Dự án khu dân cư cao cấp (6 ha) thuộc phường Phước Long B, quận 9 do công ty cổ phần Hải Nhân (số 4 Đỗ Xuân Hợp, P.Phước Long B, Q.9) làm chủ đầu tư. Từ đầu năm 2006, Cty đã rao bán nền cho những ai có nhu cầu mua để làm nhà.

Tôi rất muốn mua nền của công ty này nhưng vẫn còn đang phân vân vì không biết đến khi nào thì việc đền bù giải tỏa khi đất này thực hiện xong? Và dự án này có khả thi không? Hiện nay còn vướng mắc gì về mặt thủ thục pháp lý? Khi nào thì bắt đầu tiến hành san lấp và làm cơ sở hạ tầng? Xin cảm ơn! (Le Thi Kim Dung, 44 tuoi, Thu Duc, HCM)

- Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh:

Dự án khu dân cư tại phường Phước Long B, quận 9 do Công ty Cổ phần Hải Nhân làm chủ đầu tư hiện chưa nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện tại Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ nắm thông tin Công ty đã đền bù được khoảng 84% (trên tổng diện tích của dự án là 59.631m2). Sở đã có văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố về việc xin sử dụng đất của Công ty Cổ phần Hải Nhân, kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo Ủy ban nhân dân quận 9 căn cứ vào tình hình thực tế, khả năng tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu phát triển đô thị khu vực để tiến hành lập phương án tổng thề về bồi thường giải phóng mặt bằng, tổ chức công bố cho các hộ dân, khi đã đủ thời hạn theo quy định thì chuyển hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường để trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định thu hồi đất, hoặc hướng dẫn hỗ trợ Công ty tiếp tục thỏa thuận bồi thường, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các hộ dân, khi hoàn tất thì nộp hồ sơ xin giao đất theo quy định.

Sở lưu ý bà là hiện nay pháp luật đất đai không cho phép Công ty được phân lô bán nền, Công ty chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã được duyệt.

* Xin hỏi quy hoạch "treo" khu công nghiệp Tân Bình, tại tổ dân phố 04, Khu Phố 01, đường Phan Huy Ích, Phường 15, Quận Tân Bình, Tp. HCM, từ năm 1995 đến nay: - Khi nào thì mở rộng khu công nghiệp Tân Bình này? - Nếu xóa bỏ quy hoạch "treo" này thì khi nào có quyết định? Xin các cơ quan chức năng thông báo chi tiết, cụ thể từng khu vực để cho người dân biết. Ngô Minh Công (35 tuổi)

- Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh:

Căn cứ hồ sơ giao đất Khu CN Tân Bình do Sở TNMT đang quản lý thì phạm vi khu Công nghiệp Tân Bình hiện nay nằm trên địa bàn phường Tây Thạnh và phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú. Hiện nay đang tiến hành thủ tục khoanh lại theo hiện trạng đã đầu tư xây dựng và đã hoàn tất bồi thường GPMB.

Khu Công nghiệp Tân Bình mở rộng dự kiến sẽ triển khai trên địa bàn P. Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, không mở rộng ra phường 15, quận Tân Bình. Đề nghị ông liên hệ UBND Q.Tân Bình để nằm rõ hơn thông tin quy hoạch tại địa điểm khu phố 1, đường Phan Huy Ích, P15, Q.Tân Bình.

* Theo tôi được biết thì dự án An Sương tại quận 12 được giao đất từ năm 2001, nhưng đến này vẫn chưa hoàn thành. Vậy đây có phải là một trong những dự án treo không? Tôi là một người dân có đất trong khu vực này, nhưng chưa nhận đền bù, vậy nếu được nhận mức đền bù theo giá nào? (trước đây dự án đền bù là 240.000 đồng/m² đất nông nghiệp. ⁽Nguyen van phuc, 45 tuổi).

- Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh:

Dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và chỉnh trang khu dân cư An Sương do Công ty Phát triển và kinh doanh nhà Thành phố làm chủ đầu tư được Thủ tướng Chính phủ giao đất tại Quyết định số 56/QĐ-TTg ngày 12/01/2001. Dự án của Công ty đã bồi thường được 75% và đang triển khai thực hiện. Hiện nay Công ty đang trình Ủy ban nhân dân thành phố điều chỉnh dự án đầu tư.

Theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, trường hợp ông (bà) đã được Hội đồng Bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án khu dân cư An Sương thực hiện thủ tục bồi thường, hỗ trợ theo đúng phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng ông (bà) không nhận thì nay ông (bà) được nhận mức bồi thường, hỗ trợ theo mức trong phương án đã được phê duyệt,trừ trường hợp ông (bà) có đơn khiếu nại mà được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo mức bồi thường khác; trường hợp ông (bà) chưa được Hội đồng Bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án khu dân cư An Sương thực hiện thủ tục bồi thường, hỗ trợ thì ông (bà) được nhận mức bồi thường, hỗ trợ theo giá đất tại thời điểm làm thủ tục nhận tiền bồi thường, hỗ trợ.

Quy hoạch "treo" ở các tỉnh

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Xin cho biết tính ưu việt khi sử dụng của mẫu GCNQSDĐ mới so với mẫu GCNQSDĐ cũ do Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành trước đây. (Doan hong Danh, 41 tuổi. TT an Chau, Huyen Chau Thanh, Tinh An Giang)

- Bộ Tài nguyên Và Môi trường:

Hệ thống quản lý đất đai của Việt Nam được thiết lập từ Luật Đất đai năm 1988 nhưng đến Luật Đất đai năm 2003 mới có quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận gồm những nội dung gì đối với đất được công nhận, người sử dụng đất được cấp giấy và nội dung gì cho phần chỉnh lý trong quá trình sử dụng đất tiếp theo hoàn toàn phụ thuộc vào yêu cầu quản lý của từng giai đoạn.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ được thiết kế trên các nguyên tắc sau: một là đối với đất sản xuất nông nghiệp Giấy CN được cấp chung cho nhiều thửa đất thuộc quyền sử dụng đất của một chủ vì tình trạng manh mún ruộng đất sau khi giao đất cho hộ giai đình, cá nhân trên nguyên tắc "có tốt, có xấu, có gần, có xa", mỗi chủ sử dụng có từ 20 tới 40 thửa đất và cấp một giấy làm giảm được chi phí (chủ sử dụng và các thửa đất ghi vào trang 2 của giấy CN); hai là đối với các loại đất khác vẫn cấp một giấy CN cho mỗi thửa đất; ba là sơ đồ thửa đất ghi vào trang 3 và cập nhật biến động ghi vào trang 4 của giấy CN.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thiết kế không khác về hình thức so với giấy chứng nhận cũ, có 2 điểm khác về nội dung bao gồm: một là cấp một giấy CN cho mỗi thửa đất vì thời gian vừa qua đã hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận cho đất sản xuất nông nghiệp, nay các nơi đang thực hiện "dồn điền, đổi thửa" làm giảm số thửa đất của mỗi chủ sử dụng xuống mức từ 3 tới 5 thửa, việc cấp mỗi thửa một giấy là phù hợp với nguyên lý quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay và thuận lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền (chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp...); hai là việc chỉnh lý biến động về chủ sử dụng được ghi vào trang 4 của giấy CN và các biến động khác được ghi vào trang phụ của giấy CN; ba là giấy CN được làm thành 2 bản, một bản trao cho chủ sử dụng và một bản giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thiết kế như vậy là phù hợp với tình hình sử dụng đất trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và lộ trình tin học hoá hệ thống quản lý đất đai. Việc phát hành 2 bản giấy chúng nhận trong đó một bản lưu ở Văn phòng đăng ký quyền SD đất là nhằm từng bước thay thế hồ sơ địa chính được pháp lý thừa nhận, các thông tin khác được lưu trong cơ sở dữ liệu về đất đai. Việc đưa thêm các trang phụ kèm theo giấy là để giấy chứng nhận trở thành một cuốn sổ ghi nhận toàn bộ lý lịch thửa đất từ khi lập thửa tới khi thửa đất không còn nữa.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cũng chỉ được thực hiện trong giai đoạn trước khi hình thành Bộ luật Đất đai. Theo lộ trình đã được xác định thì Bộ luật Đất đai được hình thành khi việc cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai đầy đủ, việc quản lý bất động sản đã thống nhất. Lúc đó sẽ phải hình thành một giấy chứng nhận chung cho cả đất và tài sản gắn liền với đất.