Phóng to

Người dân công chứng giao dịch nhà đất tại Phòng Công chứng số 5, TP.HCM - Ảnh: P.P.H.

TT - Theo điều 342 Bộ luật dân sự, tài sản hình thành trong tương lai cũng có thể đem thế chấp ngân hàng để vay vốn. Nhưng do hiện nay qui định chưa rõ ràng nên có nơi thực hiện, nơi chưa.

40% muốn thế chấp

Một cán bộ ngân hàng cho biết theo qui định, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng nhà vẫn có thể thế chấp vay tiền để xây nhà; người có hợp đồng mua bán, góp vốn đầu tư nền đất, căn hộ chung cư tại dự án của các công ty cũng được thế chấp để vay vốn góp mua nền đất, căn hộ...

Tuy nhiên để được vay vốn, các hợp đồng phải qua đăng ký bảo đảm. Trong khi đó các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng tài nguyên - môi trường chưa đồng ý đăng ký vì các hợp đồng chưa qua công chứng, chứng thực. Thực tế hiện nay các phòng công chứng chỉ chứng thực đối với trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và đang triển khai dự án. Riêng trường hợp góp vốn mua nền đất, căn hộ chưa được các phòng công chứng chứng thực trong khi lượng khách hàng này có nhu cầu vay vốn khá lớn do các dự án khu dân cư, chung cư hiện nay khá sôi động. “Ước chiếm khoảng 40% lượng khách hàng vay cá nhân” - một cán bộ ngân hàng cho biết.

Mặt khác, khá nhiều người dân mua nền đất tại các dự án khu dân cư đã xây dựng nhà xong nhiều năm qua nhưng không được vay vốn làm ăn do chủ đầu tư chưa cấp giấy chủ quyền dù thực tế tài sản đã hình thành.

Nơi chứng thực, nơi không

Theo qui định, tài sản hình thành trong tương lai gồm động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (bên mua, bên thế chấp) như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng hoặc các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận.

Theo ông Phan Văn Cheo - trưởng Phòng Công chứng số 1 (TP.HCM), qui định là vậy nhưng thực tế áp dụng lại phát sinh nhiều vướng mắc. Ông nói theo qui định, doanh nghiệp có quyết định giao thuê đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang triển khai dự án thì vẫn được thế chấp. Nhưng có nhiều trường hợp doanh nghiệp được giao thuê đất, sau đó cho doanh nghiệp khác thuê lại một phần diện tích. Đơn vị thuê lại muốn đem thế chấp ngân hàng vay vốn triển khai dự án. Vì vậy bắt buộc đơn vị thuê đất trực tiếp từ Nhà nước phải đứng ra bảo lãnh cho đơn vị thuê lại hoặc phải tách ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng mới được vay. Đối với người dân mua nhà đất tại các dự án bằng hợp đồng góp vốn thì phải có điều kiện: chủ đầu tư phải cam kết bảo lãnh mới được chứng thực.

Tuy nhiên, một số phòng công chứng khác lại không chứng thực đối với trường hợp trên. Trưởng một phòng công chứng cho rằng theo nghị định 75 về công chứng, chứng thực: tài sản mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người yêu cầu công chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó. Như vậy trong trường hợp khách hàng góp vốn dự án tài sản chỉ là bản hợp đồng, không phải là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên không được công chứng.

Một cán bộ Phòng Công chứng số 2 cũng nói thêm nghị định 163 về giao dịch bảo đảm không qui định cụ thể những thủ tục, loại giấy tờ nào khi chứng thực đối với các tài sản hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến mỗi nơi áp dụng khác nhau, đôi khi là kẽ hở để cán bộ làm khó dân hoặc cán bộ vận dụng theo “nguyên tắc” thì không chứng thực.

“Nhờ” ngân hàng hóa giải

Tổng giám đốc một công ty địa ốc cho biết do hiện nay các phòng công chứng không chứng thực hợp đồng mua bán, góp vốn nên chủ đầu tư thường liên kết với các ngân hàng để khách hàng vay vốn mua căn hộ, nền đất bằng hình thức trả góp. Nhưng để vay được tiền, khách hàng phải cam kết chuyển giao tài sản cho chủ đầu tư và ngân hàng xử lý nếu không trả góp nổi hoặc khi có sự việc xảy ra. Tổng giám đốc này nói cách làm này giảm bớt thủ tục thay vì các bên phải qua công chứng, chứng thực hợp đồng.

Theo một cán bộ ngân hàng, các ngân hàng chỉ áp dụng cách làm trên với các doanh nghiệp lớn, làm ăn uy tín, vì vậy số lượng khách hàng được vay mua nền đất, căn hộ không nhiều. Còn đối với các công ty khác, cách làm này chủ đầu tư luôn “nắm đằng cán” còn khách hàng “nắm đằng lưỡi”, chịu rủi ro cao. Nếu chứng thực hợp đồng, các phòng công chứng sẽ kiểm tra tính pháp lý của các hợp đồng có được phép giao dịch không, sau đó các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng tài nguyên - môi trường ghi nhận đăng ký giao dịch bảo đảm. Thực hiện các bước thủ tục này sẽ hạn chế tài sản chưa đảm bảo tính pháp lý nhưng đem bán cho khách hàng hoặc một tài sản nhưng bán cho nhiều người, vì vậy hệ thống giao dịch sẽ an toàn hơn.