Vướng cách tính diện tích căn hộ Tính diện tích chung cư như thế nào? Chưa cấp giấy chủ quyền nhà đất: Lỗi của chủ đầu tư dự án

Chuyện chủ đầu tư “ăn gian” diện tích do quy định không rõ ràng và khách hàng cũng không rành rẽ pháp luật từng xảy ra trước khi có Luật nhà ở năm 2005. Chính vì thế, tại thời điểm này, nhiều người rất không hài lòng khi “bổn cũ được soạn lại” chỉ vì kiểu hướng dẫn “hàng hai” của thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng. Điều đáng nói hơn nữa là từ những hướng dẫn như thế mà mỗi nơi đang có nhiều cách cấp giấy chủ quyền khác nhau có thể gây khó khăn cho việc quản lý.

Trong việc xác định diện tích căn hộ chung cư trên giấy chủ quyền, các quy định của Bộ Xây dựng lúc thế này lúc thế khác, gây ra bất nhất không đáng có.

Cụ thể, từ sau năm 2005 đến nay, quy định cấp giấy chứng nhận liên tục có sự thay đổi tùy thời điểm các thông tư của Bộ Xây dựng có hiệu lực. Theo thông tư 13/2005 và thông tư 05/2006 của Bộ Xây dựng, diện tích căn hộ là diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, cột chung). Đến khi có thông tư 01/2009 và thông tư 16/2010 nói trên thì lại khác. Cụ thể, diện tích căn hộ chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm cả diện tích bancông, lôgia của căn hộ đó (nếu có). Trong đó, diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ (trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ). Giờ với thông tư 03/2014 (Bộ Xây dựng ban hành để sửa đổi thông tư 16 nói trên) thì sự thể quay trở lại như thời 2005. Có nghĩa là tới đây diện tích sàn căn hộ chỉ được tính theo thông thủy, tức không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ vào diện tích sử dụng căn hộ.

Nếu Bộ Xây dựng thiếu nhất quán như thế thì Bộ Tài nguyên - môi trường lại quy định chung chung. Năm 2009, từ khi đảm nhận công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất do Bộ Xây dựng chuyển sang, Bộ Tài nguyên - môi trường đã không có hướng dẫn rõ ràng nào về cách tính diện tích nhà chung cư. Thông tư 17/2009 và một văn bản khác của bộ này chỉ nêu “cấp theo hợp đồng mua bán, trường hợp diện tích căn hộ thực tế khi bàn giao khác với hợp đồng đã ký kết thì diện tích được xác định theo thực tế bàn giao”.

Từ quy định này và hai cách tính diện tích căn hộ như đã nêu của thông tư 16 mà các quận, huyện tại TP.HCM đang có lắm cách ghi khác nhau trên giấy chủ quyền. Có nơi ghi theo tim tường chung; có nơi ghi theo thông thủy nhưng lúc trừ cột trong căn hộ, lúc không. Các nơi đều rất đơn giản “hợp đồng mua bán ghi sao thì giấy chủ quyền ghi vậy”. Trong khi đó Luật nhà ở, nghị định 71/2010 của Chính phủ chỉ nêu “tường chung thuộc sở hữu chung của chung cư” chứ không hề nói đó là sở hữu chung của hai căn hộ thì cách ghi theo tim tường chung đã biến phần chung thành phần riêng và như thế là xâm phạm đến quyền sở hữu chung. Cách ghi này còn vi phạm chính thông tư 17/2009 của Bộ Tài nguyên - môi trường ở chỗ thông tư 17/2009 có yêu cầu giấy chủ quyền phải xác định rõ ràng diện tích chung, riêng.

Theo chúng tôi, chỉ nên có một cách xác định diện tích sàn căn hộ chung cư để đảm bảo tính hợp pháp, thống nhất trong giao dịch lẫn trong việc cấp giấy chủ quyền. Tuy nhiên, đến ngày 8-4 thì thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng quy định một cách tính diện tích căn hộ chung cư mới có hiệu lực. Vậy với các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký trước ngày này mà chưa hoàn tất, cứ mặc cho các bất ổn trong việc cấp giấy chủ quyền có thể nhìn thấy trước như đã nói ở trên, hay Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên và môi trường ngồi lại với nhau bàn cách hướng dẫn để các bên mua bán căn hộ chung cư lẫn chính quyền địa phương thực hiện cho thống nhất?