LTS: Sau nửa thế kỷ miền Nam được giải phóng, đất nước thống nhất, TP.HCM đã có những bước phát triển vượt bậc trong lĩnh vực nhà ở, từ cải tạo chung cư cũ, mở rộng nguồn cung đến phát triển nhà ở xã hội và điều chỉnh chính sách để đảm bảo quyền an cư cho mọi tầng lớp nhân dân.
Tuy nhiên, TP vẫn đối mặt với nhiều thách thức như quỹ đất hạn chế, vướng mắc pháp lý, nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Loạt bài này sẽ điểm lại những thành tựu nổi bật, phân tích các tồn tại và đề xuất giải pháp để TP.HCM tiếp tục phát triển bền vững, trở thành đô thị đáng sống, nơi mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nơi ở phù hợp.
Sau 50 năm kể từ ngày Giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước, TP.HCM đã vươn mình mạnh mẽ, trở thành đầu tàu kinh tế, văn hóa của cả nước. Song hành với sự phát triển rực rỡ của đô thị vẫn còn đó nỗi trăn trở mang tên chung cư cũ. Những khối nhà xây dựng từ trước năm 1975 đang ngày càng xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ và làm ảnh hưởng đến diện mạo đô thị. Suốt 50 năm qua, TP đã không ngừng nỗ lực cải tạo, xây mới, viết tiếp câu chuyện an cư cho người dân, kiến tạo một đô thị hiện đại, an toàn và bền vững.
Hành trình gần ba thập niên tìm lời giải
Bước chân vào nhiều lô chung cư xây dựng trước năm 1975 tại các quận 5, 1, 3, Tân Bình… người ta không khỏi cảm thấy lo lắng. Không gian ẩm thấp, tường vôi bong tróc, hệ thống điện, nước chằng chịt, tạm bợ và nỗi lo thường trực về sự an toàn của kết cấu tòa nhà đã tồn tại hàng mấy chục năm qua. Đó là thực tế tại hàng trăm chung cư cũ trên địa bàn TP, nơi sinh sống của hàng chục ngàn hộ dân.
Tình trạng xuống cấp của các chung cư cũ không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống, sức khỏe và sự an toàn của người dân mà còn là một thách thức lớn cho bức tranh đô thị hiện đại mà TP.HCM đang hướng tới. Đó là những “mảng màu tối” cần được thay thế bằng những công trình khang trang, an toàn, đáp ứng tiêu chuẩn sống ngày càng cao.
Nhận thức rõ tính cấp bách của vấn đề, TP.HCM đã bắt đầu hành trình cải tạo, xây mới chung cư cũ từ rất sớm. Những chủ trương đầu tiên manh nha từ cuối thập niên 1990, UBND TP đã có chủ trương xây dựng và sửa chữa chung cư, nhà tập thể hư hỏng nặng trên địa bàn. Một cột mốc pháp lý quan trọng là Quyết định 34 của Chính phủ ban hành năm 2008, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn khi đưa ra các giải pháp cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.
Từ đó đến nay, TP.HCM đã chỉ đạo các sở, ngành và địa phương liên quan bằng nhiều giải pháp khác nhau, nỗ lực thúc đẩy tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.
Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết TP đã vận dụng triệt để các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc thù mà các nghị quyết, nghị định của Chính phủ đã ban hành. Đồng thời, mạnh dạn thực hiện phân cấp thông qua cơ chế ủy quyền, phân công cho chính quyền địa phương chủ động tổ chức thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư được xây dựng trước năm 1975 với sự hướng dẫn, giám sát của các sở, ngành chuyên môn.
Tuy nhiên, con đường này không dễ dàng. Hàng loạt khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ thường xuyên chậm so với kỳ vọng.
“Khó nhất là khâu bồi thường, giải tỏa và đạt được sự đồng thuận của 100% cư dân. Mỗi người một ý, có hộ dân đòi hỏi giá bồi thường quá cao, có hộ dân lại không muốn di dời vì đã quen với nơi ở cũ. Rồi thủ tục pháp lý liên quan đến quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư cũng rất phức tạp, kéo dài” - một cán bộ tham gia công tác này nhiều năm chia sẻ.
Năm 2015, Đại hội Đảng bộ TP.HCM lần thứ X đã đưa nội dung “chỉnh trang và phát triển đô thị” vào nghị quyết, đặt mục tiêu: Đến năm 2020, hoàn thành tháo dỡ, xây mới ít nhất 50% trong tổng số 474 chung cư cũ (xây trước năm 1975) đã được kiểm định. Dù mục tiêu này chưa thể về đích như kế hoạch do những vướng mắc kéo dài nhưng không thể phủ nhận những nỗ lực và kết quả đáng ghi nhận mà TP đã đạt được.
TP đã vận dụng triệt để các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc thù mà các nghị quyết, nghị định của Chính phủ đã ban hành vào cải tạo chung cư cũ.
Thay áo mới cho chung cư cũ
Giữa lòng TP.HCM hiện đại vẫn còn đó nhiều khu chung cư cũ kỹ, nhuốm màu thời gian. Từ chính những mảng tường rêu phong ấy, nay đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực khi TP từng bước khoác áo mới cho những tòa nhà cũ. Tiêu biểu là các dự án cải tạo thành công tại chung cư 38 Học Lạc, 980-986 Nguyễn Trãi (quận 5), góp phần thay đổi diện mạo đô thị và nâng cao chất lượng sống cho người dân.
Một ngày tháng 4, chúng tôi ghé thăm chung cư 38 Học Lạc. Nằm khiêm tốn trên con đường nhỏ, tòa nhà ba tầng này nổi bật với lớp sơn xanh mát mắt, hành lang sạch thoáng, cây xanh phủ khắp ban công. Hệ thống báo cháy tự động, camera an ninh cũng được lắp đặt đầy đủ. Ít ai nghĩ nơi đây là một chung cư tuổi đời hơn 50 năm.
Ông Kiên (đã đổi tên), cư dân sống hơn 40 năm tại đây, vẫn nhớ rõ những tháng ngày sống trong cảnh nhà xuống cấp, ông nói: “Hồi trước những năm 2000 còn ổn nhưng về sau tường bong tróc, trần nhà nứt nẻ, cầu thang gỉ sét, tối tăm như nhà hoang. Ẩm thấp, nguy hiểm lắm”.
Năm 2023, chính quyền địa phương khởi động kế hoạch cải tạo tòa nhà. Người dân vẫn ở tại chỗ, hỗ trợ cùng chính quyền triển khai nhanh gọn trong chưa đầy một tháng. “Tường được sơn lại, hệ thống phòng cháy, camera an ninh hiện đại cũng được gắn. Mọi người tự trang trí thêm cây cối, cờ hoa, cảm giác như nhà mới vậy” - ông Kiên vui vẻ nói.
Cách đó vài trăm mét, chung cư 980-986 Nguyễn Trãi (góc đường Nguyễn Trãi - Phú Giáo) từng bị gọi là “chung cư ma” vì quá cũ nát, ẩm thấp, tối tăm. Anh Ngọc Quý (35 tuổi) từng thuê trọ tại đây kể: “Bạn bè tới chơi còn ngại nhưng nay sau khi cải tạo nhà nào cũng sạch sẽ, sáng sủa khiến ai cũng vui. Đi làm về thấy nhà đẹp cũng nhẹ người hơn”.
Cả hai công trình đều được cải tạo trong năm 2023 từ nguồn xã hội hóa. Sự đổi thay tuy không quá lớn về quy mô nhưng mang lại “trái ngọt” rất thật - từ sự an toàn, khang trang đến tinh thần tích cực lan tỏa trong cộng đồng cư dân.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, TP hiện có 474 chung cư với 573 lô được xây dựng trước năm 1975 xuống cấp nghiêm trọng, mất an toàn. Qua kiểm định chất lượng có 16 chung cư cấp D, 116 cấp C, 332 cấp B và 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích sử dụng. Trong đó, năm chung cư cấp D hư hỏng nặng được dỡ bỏ hoàn toàn và sáu chung cư xuống cấp đã được tháo dỡ.
Với nhóm xây dựng giai đoạn 1975-1994 hiện có 52 chung cư thuộc diện thấp tầng (dưới tám tầng) và 33 tòa nhà diện tích đất dưới 1.000 m2. Các chung cư này có tình trạng sở hữu, sử dụng phức tạp.
Những chung cư khang trang, hiện đại mọc lên
Không gian sống tại TP.HCM đang dần thay đổi khi những khối chung cư cũ kỹ được thay thế bằng những tòa nhà khang trang, hiện đại.
Tọa lạc trên đường Hoàng Văn Thụ (phường 2, quận Tân Bình), chung cư 251 từng là một công trình xuống cấp nghiêm trọng với chất lượng chỉ còn chưa tới 50%. Sau hơn một thập niên vượt qua vướng mắc về thủ tục, di dời và xây dựng, tháng 4-2022, dự án xây mới chung cư này đã hoàn thành, mang lại diện mạo hoàn toàn mới cho khu chung cư. 176 căn hộ được xây dựng mới, trong đó có 52 căn hộ được bố trí tái định cư cho cư dân cũ.
Một dự án khác là chung cư 100 Cô Giang (quận 1) được xây dựng từ năm 1968 và xuống cấp đến mức báo động. TP khởi công dự án cải tạo chung cư này vào năm 2019. Chỉ sau ba năm thi công, tháng 8-2022, những căn hộ đầu tiên được bàn giao. Không gian sống mới rộng rãi, tiện nghi và đảm bảo an toàn, mang lại sự hài lòng cho các hộ dân gắn bó lâu năm với khu vực này.
Những thành quả trên là minh chứng cho nỗ lực không ngừng của TP.HCM trong hành trình hồi sinh các khu chung cư cũ, hướng đến một đô thị phát triển bền vững và nhân văn.•
Lộ trình rõ ràng cho chung cư cũ
Mới đây, TP.HCM thể hiện quyết tâm đẩy nhanh tiến độ với Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Quyết định 785/2025. Đề án đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành sửa chữa chung cư cấp B, C và xây mới toàn bộ 16 chung cư cấp D xuống cấp nghiêm trọng. Xa hơn, đến năm 2035, TP hướng đến hoàn tất cải tạo toàn bộ chung cư xây trước năm 1975 và các công trình hết niên hạn sử dụng trước năm 1994.
Để đạt mục tiêu, TP sẽ cắt giảm tối đa thủ tục hành chính, xây dựng cơ chế tài chính linh hoạt, ưu đãi về thuế, tín dụng, tiền sử dụng đất nhằm thu hút nhà đầu tư. Đồng thời, chính sách bồi thường, hỗ trợ vay vốn, tái định cư sẽ được điều chỉnh để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người dân.
Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan khẳng định: Cần cơ chế đột phá, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhất là trong lựa chọn nhà đầu tư và phân bổ lợi ích hợp lý giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. TP cũng sẽ phân cấp, giao quyền chủ động nhiều hơn cho địa phương và tăng cường công khai, minh bạch thông tin.
TP.HCM muốn hỗ trợ tiền cho chủ đầu tư nhận cải tạo lại chung cư cũ
(PLO)- Hiện TP.HCM đang dự thảo Nghị quyết hỗ trợ chủ đầu tư 50% (không quá 10 tỉ đồng) kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật dự án chung cư cũ, hỗ trợ 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời dự án.
