Giải mã tiềm năng tài chính của Thu Thiem Eco Smart City

Với tổng diện tích sàn xây dựng như vậy, Thu Thiem Eco Smart City không chỉ là một dự án phức hợp quy mô lớn tại vùng lõi Thủ Thiêm, mà còn là một tổ hợp có tiềm năng tạo ra nhiều dòng giá trị tài chính đáng chú ý trên thị trường bất động sản TPHCM. Đây là bài toán khai thác một quỹ không gian rất lớn, nơi mỗi nhóm công năng có thể tạo ra một dòng giá trị riêng: căn hộ cao cấp tạo doanh thu bán hàng, văn phòng tạo dòng tiền cho thuê dài hạn, thương mại - dịch vụ khai thác dòng khách mua sắm - ăn uống - giải trí, còn khách sạn hạng sang bổ sung giá trị từ lưu trú, hội nghị, sự kiện và dịch vụ cao cấp. Nếu đặt trong mặt bằng giá hiện nay của Thủ Thiêm, dự án cho thấy triển vọng lớn cả về doanh thu phát triển bất động sản lẫn dòng tiền khai thác dài hạn.

Doanh thu nhà ở

Thủ Thiêm hiện là một trong những khu vực có mặt bằng giá bất động sản cao cấp nổi bật tại TPHCM. Các dự án nhà ở đã hiện diện trong khu vực đang tạo nên vùng tham chiếu giá quan trọng cho thị trường.

Theo dữ liệu rao bán thứ cấp, nhiều căn hộ cao cấp tại Thủ Thiêm đang được chào bán trong vùng giá từ khoảng 180 triệu đồng/m² đến gần 400 triệu đồng/m², tùy dự án, vị trí, tầm nhìn, tiêu chuẩn bàn giao và tình trạng pháp lý. Đây không phải là mức giá của Thu Thiem Eco Smart City, nhưng là cơ sở để hình dung biên độ giá trị của sản phẩm bất động sản cao cấp tại khu vực này. Doanh thu thực tế sẽ phụ thuộc vào diện tích được phê duyệt, cơ cấu sản phẩm, thời điểm mở bán, chính sách giá, tiến độ triển khai và điều kiện thị trường.

Dòng tiền dài hạn từ văn phòng, thương mại và khách sạn

Thu Thiem Eco Smart City có lợi thế ở cấu trúc đa chức năng. Điều này mở ra triển vọng khai thác dài hạn từ nhiều nguồn khác nhau, thay vì chỉ phụ thuộc vào doanh thu bán sản phẩm ban đầu.

Với khối văn phòng, giá thuê bình quân ở mức 35 - 45 USD/m²/tháng, doanh thu thuê văn phòng gộp hằng năm có thể đạt khoảng 850 - 1.500 tỉ đồng/năm, tùy tỷ giá, cơ cấu diện tích cho thuê và mức giá thuê thực tế.

Khối thương mại - dịch vụ cũng có tiềm năng đáng kể với giả định, giá thuê bình quân ở vùng 40 - 60 USD/m²/tháng. Ngoài ra, còn có các nguồn thu bổ sung từ phí dịch vụ, vận hành, quảng cáo, sự kiện, bãi đậu xe, ẩm thực và các hoạt động tiêu dùng khác.

Khách sạn hạng sang là một lớp giá trị khác. Nếu giả định khách sạn có khoảng 300 phòng, doanh thu lưu trú phòng có thể đạt khoảng 350 - 600 tỉ đồng/năm. Nếu tính thêm doanh thu từ ẩm thực, hội nghị, sự kiện và dịch vụ cao cấp, tổng doanh thu vận hành khách sạn có thể cao hơn đáng kể.

Như vậy, ngoài doanh thu bán hàng từ phần nhà ở, riêng các cấu phần văn phòng, thương mại và khách sạn đã có thể tạo ra dòng doanh thu khai thác thường niên trên 1.550 tỉ đồng/năm. Đây là điểm khiến Thu Thiem Eco Smart City trở nên khác biệt: giá trị không chỉ đến từ một lần bán hàng, mà còn từ khả năng vận hành và khai thác lâu dài.

Từ quy mô tài chính đến sức sống đô thị

Triển vọng của Thu Thiem Eco Smart City không chỉ nằm ở các con số doanh thu. Một dự án gồm căn hộ, văn phòng, thương mại - dịch vụ và khách sạn có thể phục vụ nhiều nhóm người dùng khác nhau trong cùng một ngày, qua đó tạo mật độ hoạt động đô thị đáng kể.

Nếu giả định dự án có khoảng 1.500 - 2.000 căn hộ, với bình quân 2 - 4 người/căn, riêng cộng đồng cư dân có thể đạt khoảng 3.000 - 8.000 người. Nếu khối văn phòng khai thác khoảng 100.000 - 150.000m², với mật độ sử dụng 8 - 10m²/người, dự án có thể phục vụ khoảng 10.000 - 18.000 người làm việc.

Bên cạnh đó là khách lưu trú, khách hội nghị, khách mua sắm, khách ăn uống và người sử dụng dịch vụ. Trong một kịch bản vận hành tích cực, Thu Thiem Eco Smart City có thể hoạt động như một lõi đô thị thu nhỏ, với dòng người và hoạt động kéo dài từ giờ làm việc đến buổi tối, từ ngày thường đến cuối tuần.

Các con số về doanh thu, diện tích thương phẩm, tỷ lệ lấp đầy hay lượng người sử dụng đều phụ thuộc vào phương án phát triển cuối cùng, tiến độ triển khai, điều kiện thị trường và năng lực vận hành. Tuy vậy, chỉ riêng quy mô đất, diện tích sàn, cơ cấu công năng và mặt bằng giá của Thủ Thiêm đã đủ cho thấy sức hút đặc biệt của dự án này trong tiến trình hình thành trung tâm mới của TPHCM.

Châu Khoa

Nguồn: Phát Đạt