Xây nhà cho thuê: chậm, khó nhưng bền vững

TTCT - Gặp đủ kiểu trở ngại về thủ tục, thu hồi vốn chậm nên các doanh nghiệp xây nhà cho thuê chùn tay.

Động thổ từ tháng 4-2022 nhưng sau hơn 1 năm vẫn không thể khởi công, dự án nhà ở cho thuê giai đoạn 2 của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng sản xuất dịch vụ du lịch Thiên Phát tại Khu chế xuất Linh Trung II (TP Thủ Đức) đang phải làm lại toàn bộ thiết kế.

Nhà cho thuê: trống đánh xuôi, kèn thổi ngược

Công ty Thiên Phát được thuê đất 50 năm trong Khu chế xuất Linh Trung II, quận Thủ Đức (nay thuộc TP Thủ Đức) để xây nhà ở xã hội (NOXH) - nhà cho công nhân thuê. Giai đoạn 1 của dự án hoàn thành 380 căn hộ đã vận hành 9 năm.

Năm 2018, UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty Thiên Phát xây dựng giai đoạn 2 của dự án với 360 căn hộ, nhưng khi làm thủ tục xin phép xây dựng thì gặp khó. Do khu đất Thiên Phát thuê của Khu chế xuất Linh Trung II vốn là đất thương mại dịch vụ nên Ban quản lý các khu chế xuất, khu công nghiệp TP (HEPZA) không đồng ý cho dự án xây dựng theo các tiêu chí NOXH (hệ số sử dụng đất số gấp 1,5 lần quy hoạch). Gõ cửa kêu cứu khắp nơi, Thiên Phát được Sở Quy hoạch - Kiến trúc trả lời: muốn được hưởng ưu đãi như xây NOXH thì phải điều chỉnh quy hoạch.

Vấn đề là Khu chế xuất Linh Trung II có diện tích 70ha, việc điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/2000 cho 5.000m2 là điều rất khó, thời gian làm thủ tục kéo dài và phải cầu cạnh đến chủ đầu tư khu chế xuất - một đơn vị liên doanh với nước ngoài. Cuối cùng, Thiên Phát chấp nhận từ bỏ mục tiêu xây dựng NOXH đã theo đuổi từ năm 2018 để thiết kế lại theo tiêu chí nhà thương mại cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Lợi, tổng giám đốc Công ty Thiên Phát, cho biết quy định xây NOXH trên đất thương mại dịch vụ trong khu chế xuất, khu công nghiệp vẫn được hưởng các chính sách NOXH.

Nhưng nghị định 49 về NOXH lại yêu cầu phải điều chỉnh quy hoạch. "Dự án giai đoạn 2 không được hưởng chính sách NOXH như giai đoạn 1, công ty cũng chưa tìm được nguồn vốn ưu đãi nên có thể sẽ phải vay vốn thương mại như các dự án khác. Vì vậy, giá cho thuê của các căn hộ giai đoạn 2 sẽ cao hơn, người thuê sẽ thiệt thòi", ông Lợi nói.

Chậm có lãi nhưng… chắc

Giai đoạn 1 của dự án này, theo ông Lợi, sau gần 10 năm hoạt động, vẫn chưa thu hồi đủ vốn. Công ty Thiên Phát bỏ ra 200 tỉ để đầu tư 380 căn hộ cho thuê, giá thuê từ 1,8 - 2,2 triệu đồng/tháng cho mỗi căn phòng 35m2. Mỗi năm, doanh thu khoảng 9 tỉ đồng, hơn 20 năm thì dự án mới thu đủ tiền đầu tư bỏ ra ban đầu.

Năm 2015, Công ty Lê Thành khánh thành 350 căn hộ cho thuê ở quận Bình Tân, khách thuê đăng ký kín phòng chỉ trong thời gian ngắn. Những người đến sau đã để lại thông tin với hy vọng có người đăng ký mà không thuê hoặc trả nhà. Nhưng sau đó thì nhân viên quản lý khu căn hộ không nhận đăng ký chờ nữa vì 350 căn hộ thuê đã kín người và không ai có ý định trả nhà.

Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết vốn đầu tư bỏ ra cho 350 căn hộ cho thuê khoảng 140 tỉ đồng, chưa tính tiền sử dụng đất. Hiện giá thuê là 2 triệu đồng/tháng/căn hộ, doanh thu cho toàn khu nhà là 8,4 tỉ đồng/năm. Với doanh thu đó, ông Nghĩa cho biết khoản 17 năm ông sẽ thu hồi đủ vốn ban đầu.

"Chi phí trên chưa tính lãi suất ngân hàng, tiền bảo trì các căn hộ cho thuê, các loại thuế hay chi phí quản lý doanh nghiệp. Nói thẳng ra, xây nhà cho thuê chậm thu hồi vốn và phải chờ gần 20 năm mới thu được đồng lãi đầu tiên. So sánh với dự án xây nhà để bán thì các dự án xây nhà cho thuê thất thế hoàn toàn, nếu để kiếm lời nhanh thì doanh nghiệp không đầu tư".

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, giám đốc Trung tâm kinh tế luật và quản lý (Trường đại học Kinh tế TP.HCM) cho hay trong số 5 triệu lao động trong khu công nghiệp tại vùng Đông Nam Bộ, có đến 80% người cần thuê nhà ở, chưa kể hàng triệu lao động của các doanh nghiệp bên ngoài và lao động tự do.

Nhà nước cần hỗ trợ các chủ đầu tư các khoản như vay vốn với lãi suất thấp, miễm giảm thuế, tạo điều kiện tiếp cận quỹ đất, giảm các rào cản về thủ tục… để xây nhà ở cho thuê. Khi có sự trợ lực, doanh nghiệp xây nhà thuê giảm rủi ro, sớm hoàn vốn đối với dự án và sau đó thu được nguồn lợi nhuận đều đặn.

Một khi có nhiều dự án nhà cho thuê có chất lượng, người lao động sẽ giảm áp lực phải tìm mua nhà, yên tâm về nơi cư trú sẽ giúp họ tăng năng suất lao động. Lợi ích lâu dài của doanh nghiệp và Nhà nước khi phát triển nhà cho thuê là ở đây. ■

Phải có 50% nhà ở xã hội là nhà cho thuê

*Ở nhiều nước phát triển, tỉ lệ nhà cho thuê chiếm đến 50% thị trường. Trước hết là do quan điểm sống, người dân chú trọng phát triển bản thân, nghề nghiệp hơn là tích lũy tài sản nên họ ưu tiên chọn nơi ở gần nơi làm việc và học hành, tức là lạc nghiệp trước rồi mới tính chuyện an cư.

Xã hội phương Tây cũng không quan tâm nhiều đến sở hữu nhà hay để dành tài sản cho con cháu. Hơn nữa, từ chất lượng xây dựng đến môi trường sống của nhà thuê và nhà thuộc sở hữu riêng giống nhau. Pháp luật bảo vệ người thuê nhà tuyệt đối để bảo đảm họ có cuộc sống an cư, không bị tăng tiền thuê vô tội vạ hay bị thu hồi nhà thuê bất ngờ.

Quan niệm của phần lớn người Việt là an cư mới lạc nghiệp, nên ai lớn lên cũng cố gắng mua được căn nhà. Chất lượng nhà thuê không bảo đảm, pháp luật không có cơ chế bảo vệ để người thuê nhà có cuộc sống ổn định, lâu dài là những lý do chính khiến nhiều người muốn sở hữu nhà, không chịu ở nhà thuê.

Trước thực tế giá nhà ở và lãi suất ngân hàng đều tăng cao, người dân chọn thuê nhà để an cư là điều tất yếu, đó là quy luật của thị trường. TP.HCM có lượng lao động nhập cư lớn, nhu cầu thuê nhà ở cũng rất lớn nhưng thị trường gần như không có dự án nhà cho thuê. Nguồn nhà cho thuê hiện nay hoàn toàn do tư nhân cung cấp, không bảo đảm các yếu tố an cư nên người trẻ vẫn sẽ kiếm cách để sở hữu nhà.

Các dự án nhà cho thuê thu hồi vốn chậm, lãi không bằng dự án xây nhà để bán, chưa kể quá trình kinh doanh và vận hành phức tạp nên Nhà nước cần có những chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây nhà cho thuê.

Dự thảo nghị quyết thí điểm một số chính sách phát triển NOXH đang lấy ý kiến có ưu tiên cho dự án xây nhà cho thuê. Ngoài được ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất thì các dự án nhà cho thuê được vay vốn lãi suất thấp hơn và thời hạn vay dài hơn so với xây NOXH để bán. Lãi suất vay xây nhà cho thuê chỉ nên khoảng 3%/năm mới khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia.

(Ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc Công ty Lê Thành)

*Các đô thị lớn phải phát triển song song hai loại hình: nhà để bán và nhà cho thuê. Nhà nước nên quy hoạch đất xây nhà cho thuê, giao đất sạch cho doanh nghiệp hoặc miễn tiền sử dụng đất, cho doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi để xây loại nhà này. Trước mắt, Chính phủ nên gia hạn gói vay ưu đãi 16.000 tỉ đồng triển khai từ năm 2020 (gói vay lãi suất 0% để các doanh nghiệp trả lương cho người lao động bị mất việc do dịch COVID-19). Gói vay này nên chuyển hướng cho các doanh nghiệp vay xây nhà ở cho thuê, thời hạn vay trong 20 năm.

(Ông Nguyễn Văn Lợi, tổng giám đốc Công ty Thiên Phát)

*Từ quan sát thực tế, tôi nghĩ chỉ khoảng 50% người lao động có nhu cầu và khả năng mua NOXH, số còn lại chỉ muốn thuê nhà. Để có những khu nhà cho thuê đàng hoàng thì phải có ba thứ: quỹ đất, tiền và chính sách. Quỹ đất thì người dân có, Nhà nước cần cho người xây nhà thuê vay ưu đãi với lãi suất thấp, thời gian vay bằng vòng đời của khu nhà thuê. Bên cạnh đó, Nhà nước cần xây dựng tiêu chí nhà cho thuê hợp lý hơn như mật độ xây dựng cao hơn, hỗ trợ thiết kế mẫu nhà thuê để bảo đảm không gian sống hợp lý và sử dụng đất hiệu quả. Nhà nước cần giảm thuế cho chủ các khu nhà cho thuê đủ chuẩn.

(Ông Lê Thành Tâm, chủ khu nhà trọ văn hóa phường Thạnh Lộc, quận 12, TP.HCM)