Phóng to

Vậy có nên tiếp tục định giá nhà bằng vàng? Và nếu chuyển thì chuyển sang định giá bằng gì? Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông PHẠM VĂN THIÊT - phó tổng giám đốc Ngân hàng Á Châu - cho biết:

- Việc dùng vàng để định giá tài sản, chủ yếu là nhà, là do lịch sử để lại. Lúc đó do VND mất giá quá lớn, giao dịch bằng USD chưa phổ biến, người dân phải dùng vàng làm thước đo giá trị và phương tiện thanh toán.

Nhưng giờ đây vàng đã vắng bóng dần trong các giao dịch thanh toán của người dân và doanh nghiệp. Chỉ còn nhà là được tính bằng vàng. Bán nhà thu vàng, mua nhà cũng tính bằng vàng, cứ thế người dân phải loay hoay, chưa thể bứt ra khỏi những rắc rối của bài toán biến động giá vàng.

* Theo ông, vì sao người dân vẫn chọn vàng để định giá nhà?

- Khoảng bốn năm qua, giá vàng đã tăng gần gấp đôi. So với năm 2001, người định giá tài sản bằng vàng đã lời lớn vì vàng tăng từ 490.000 đồng/chỉ (2001) lên 930.000 đồng/chỉ hiện nay. Nhưng nếu so với trước năm 2001 thì lại không có lợi vì giá vàng đứng yên trong gần 10 năm và luôn có xu hướng giảm. Còn ở thời điểm này, chưa ai dám chắc giá vàng sẽ còn ở mãi mức này hay giảm lại.

Nhưng có một thực tế khác là trong bốn năm qua, quá nhiều rắc rối đã và sẽ còn xảy ra cho những người dùng vàng định giá tài sản, trong đó có nhà đất. Những rắc rối đó nảy sinh với người bán nhà, người mua nhà, cả trong việc rao bán, tìm mua lẫn thực hiện thanh toán.

Khi người bán được lợi, người mua cảm thấy bị “hớ” và ngược lại. Mức biến động của giá vàng trong ngày là rất lớn, có khi lên đến 4-5%/ngày, một biên độ quá lớn có thể gây thiệt hại cho người mua, bán nhà. Trong khi đó, một giao dịch mua bán nhà nếu làm nhanh cũng mất khoảng một tháng.

Xem ra mục đích dùng vàng định giá nhà để đảm bảo giá trị của căn nhà chỉ đúng một phần, từng trường hợp và tại từng thời điểm chứ chưa hẳn ai cũng được lợi khi định giá nhà bằng vàng. Trường hợp bán nhà bằng vàng, khi đi mua lại nhà cũng bằng vàng, đâu cũng vào đấy.

* Nếu chuyển sang định giá nhà bằng tiền, theo ông nên chọn VND hay USD?

- Giá nhà, căn hộ ở các khu đô thị mới đã được định bằng VND (khu đô thị Thủ Thiêm, TP.HCM), số ít khác được định giá bằng USD (khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, TP.HCM). Hầu hết các công ty địa ốc đều đã định giá nhà, đất bằng VND hoặc qui tương đương ngoại tệ (với các công ty địa ốc có vốn nước ngoài). Điều này cho thấy đã và đang hình thành một lượng hàng hóa nhà được định giá bằng tiền (VND và USD), thuận lợi cho việc sử dụng tiền trong giao dịch trên thị trường địa ốc.

Về mặt tâm lý, người dân sẽ chọn định giá nhà bằng USD, nhưng trong bối cảnh sức mua của VND so với USD rất ổn định, việc định giá bằng USD hay VND về mặt bảo toàn giá trị đều tương đương. Các năm qua, tốc độ mất giá của VND so với USD luôn dưới 1%/năm.

* Vậy làm cách nào để chuyển sang định giá bằng tiền?

- Thực tế việc chuyển đổi sang các giá trị khác không thể làm ngay trong một sớm một chiều, mà đòi hỏi phải có thời gian và phù hợp với từng trường hợp, nếu không cũng sẽ bị thiệt. Càng khó hơn với các trường hợp nhà ở khu vực dân cư cũ, vốn đã được giao dịch bằng vàng.

Tuy nhiên, có thể chuyển sang định giá bằng tiền trong các trường hợp sau: bán nhà ở nội thành nhận thanh toán bằng tiền; chuyển sang mua nhà ở khu dân cư mới, ở đó nhà cũng được bán bằng tiền; bán nhà bằng tiền và có thỏa thuận mua nhà ở nơi khác cũng được tính bằng tiền…

Ngoài ra cũng có một áp lực khác để người mua bán nhà chuyển sang giao dịch bằng tiền, đó là yếu tố thị trường. Nếu người bán cứ định giá bằng vàng, giá vàng biến động mạnh, mãi lực mua bán chậm lại, đến lúc nào đó cũng phải điều chỉnh. Hiện xu hướng này đang diễn ra khá mạnh.

* Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) đang có xu hướng tăng dần, vậy có nên định giá nhà bằng VND?

- CPI trong mười tháng đầu năm là 7,2%. Như vậy, sức mua của VND đối với một số hàng hóa, dịch vụ như lương thực, vật liệu xây dựng, vận tải... có giảm đi. Nhưng sức mua của VND với USD giảm không đáng kể, chỉ 0,78%, dự kiến cả năm dưới 1%. Như vậy, đơn vị định giá nhà là tiền (VND hay USD) vẫn ổn định thì không có gì đáng lo ngại. Thực tế là các công ty địa ốc không tăng giá bán nhà theo mức tăng của CPI.

Ông Nguyễn Trọng Thành - giám đốc Ngân hàng Đầu tư phát triển chi nhánh Sài Gòn: Cho vay vàng không còn thu lợi Phóng to Nhiều người dân vẫn còn quen sử dụng vốn vàng là vì nhiều năm qua họ đã tích trữ tài sản chủ yếu dưới dạng vàng. Người vay vàng để sản xuất kinh doanh không thể sử dụng vàng trong thanh toán, phải chuyển thành tiền, sau đó phải mua vàng để trả nợ và thường phải chịu chênh lệch giá. Người mua nhà cũng phải “vui vẻ” vay vàng vì nhà được định giá bằng vàng, biết bị thiệt nhưng không có sự lựa chọn nào khác. Với người cho vay, những năm qua giá vàng tăng liên tục có lợi cho người nắm giữ tài sản bằng vàng, vì vậy họ không có nhu cầu chuyển vàng thành tiền. Thế nhưng hoạt động giao dịch vốn vàng sẽ bị thu hẹp lại khi các ngân hàng mở rộng cho vay vốn với người kinh doanh nhỏ, lẻ. Cách nay hai năm, Ngân hàng Đầu tư phát triển chi nhánh Sài Gòn mở rộng cho vay tại địa bàn quận 5, 6, 11 (TP.HCM)…, nhiều người theo thói quen đến đặt vấn đề vay vàng. Nhưng giờ đây họ đã quen vay tiền vì lãi suất rẻ, không sợ chênh lệch giá, giảm bớt vay mượn vàng của người thân. Người có vàng không còn thu lợi từ cho vay vàng, đến lúc nào đó họ cũng phải chuyển sang tài sản khác để xoay vòng thay vì tiếp tục cất giữ vàng.