Bất động sản nghỉ dưỡng ở Nha Trang. Ảnh Tiến Thành

Cam kết lợi nhuận cao vẫn khó bán

Nếu trước đây, mức cam kết lợi nhuận ở một dự án trung bình chỉ từ 5 - 7%/năm thì nay cùng với sự xuất hiện của ngày càng nhiều các dự án nghỉ dưỡng, tỷ lệ này đã được đẩy lên 10 - 12%/năm. Tuy nhiên gần đây, chiêu bài này đã không còn hiệu quả khi mức cam kết ngày càng được đẩy lên cao, nhưng lượng khách mua lại liên tục giảm. Cụ thể, các chủ dự án đưa ra mức cam kết lợi nhuận lên đến 10 - 12%/năm trong 8 - 12 năm nhưng số lượng tiêu thụ Condotel tại các dự án lớn ở Nha Trang, Đà Nẵng đều giảm so với cùng kỳ, từ 30 - 50%. 

Nhiều sàn môi giới chào hàng BĐS nghỉ dưỡng chia sẻ, so với năm 2016, năm nay giao dịch căn hộ Condotel và biệt thự nghỉ dưỡng khó khăn hơn nhiều. Khách hàng cũng bắt đầu không mặn mà với loại sản phẩm này vì nguồn cung hiện hữu quá lớn, áp lực cạnh tranh mạnh nhất là ở các thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa, Phú Quốc… 

Theo số liệu báo cáo từ DKRA, tính đến quý II-2017, nguồn cung sơ cấp thị trường BĐS còn gần 1.068 căn biệt thự và 5.062 căn Condotel. Tuy nhiên con số tiêu thụ lại rất khiêm tốn. Cụ thể, ở phân khúc biệt thự, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 338 căn, tồn kho sơ cấp còn lại đến 730 căn. Loại hình Condotel ghi nhận mức giao dịch giảm sút mạnh nhất khi cả quý II, thị trường chỉ tiêu thụ được 132 căn, tương đương 7% nguồn cung, tiếp tục giảm 47% so với quý trước và giảm mạnh gần 120% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó Đà Nẵng chào bán 1.600 căn nhưng chỉ tiêu thụ được 48 căn, Khánh Hòa có khoảng 800 căn, bán ra được 84 căn, còn lại đều đang bị tồn kho. Nguồn cung tồn kho chủ yếu nằm ở loạt dự án mở bán trước đó như Cocobay, Hòa Bình Green, Furama, Sovico Holdings… Hầu hết các dự án trên đều có lượng tiêu thụ 6 tháng qua giảm so với cùng kỳ năm 2016. Phân khúc đang chiếm lượng tồn kho mạnh nhất vẫn là loại hình Condotel, nguồn cung loại hình này cũng chiếm đến 56%, trong khi loại hình phòng khách sạn, resort chỉ chiếm 44% trong tổng nguồn cung. 

Anh Trương Quốc Thái, đại diện một SGD tại Nha Trang chia sẻ, hiện sàn chỉ nhận phân phối đất nền, căn hộ chứ không nhận Condotel. Tuy cam kết hấp dẫn nhưng sức mua kém do nhiều khách hàng vẫn chờ xem việc thực hiện các cam kết của một số chủ đầu tư với các dự án đi vào hoạt động có hiệu quả hay không. Ngoài ra, việc pháp lý sở hữu 50 năm của dự án cộng thêm các chính sách bán hàng (đặc biệt là các đòn bẩy tài chính) đang giảm nhiệt cũng làm giảm sự hấp dẫn của phân khúc này với nhà đầu tư.

Nhiều áp lực đầu ra cho 6 tháng cuối năm

Theo ông Hà Nghiệm, Giám đốc DaiVietGroup Chi nhánh Đà Nẵng, cho biết 6 tháng cuối năm, hoạt động của phân khúc nghỉ dưỡng rất có thể sẽ tiếp tục chậm lại. Sự trầm lắng của phân khúc này chịu ảnh hưởng từ xu hướng giao dịch chung của toàn thị trường. Hiện tại, chính quyền đang có những điều chỉnh về quy hoạch mạng lưới giao thông, đề ra yêu cầu cao về diện tích cho bãi đổ xe cũng như các tiêu chuẩn về dịch vụ tiện ích khác trong dự án nên tiến độ một số dự án chậm lại và hoạt động bán hàng không được đẩy mạnh. Thêm vào đó, nhiều dự án phân khúc cao cấp đang hướng mạnh vào thị trường nước ngoài, ưu tiên xuất khẩu trước nên truyền thông trong nước chưa chú trọng, dẫn đến thị trường kém sôi động so với các năm trước. Ngoài ra, chính quyền siết chặt các yếu tố pháp lý, một số dự án dính giấy phép xây dựng… ít nhiều khiến tâm lý người mua e ngại cũng làm giao dịch thị trường trầm lắng hơn. 

Bên cạnh đó, ông Nghiệm cho rằng, nguồn cung lớn cũng là yếu tố khiến sức tiêu thụ của thị trường nghỉ dưỡng suy giảm. Tính từ đầu năm 2017 đến nay, loại hình BĐS nghỉ dưỡng Condotel vẫn tiếp tục được "dội bom" nguồn cung mới, hàng loạt dự án liên tục công bố triển khai khiến nguồn cung loại hình này gia tăng mạnh mẽ. 

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, cả nước hiện đã có 36 dự án nghỉ dưỡng đang vận hành với tổng cộng 7.000 căn. Con số này sẽ tăng thêm 17.000 căn nữa trong vòng 3 năm tới. Trong đó, Condotel là loại hình được ưa chuộng nhất, chiếm 65% nguồn cung.

Với nguồn cung lớn như vậy, giới chuyên môn cho rằng, năm 2017, thị trường sẽ không còn dễ dàng. Dự báo trong 6 tháng cuối năm bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ giảm nhiệt toàn thị trường sau giai đoạn sôi động nhất là 2016 và quý I-2017. 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Phân tích CBRE cũng nhận xét, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã thành công với “chiêu” ăn chia lợi nhuận. Tuy nhiên, các sản phẩm Condotel hiện nay trên thị trường rất nhiều, phân bố khắp các thành phố biển, do đó, khách mua sẽ phân vân, khó quyết định xuống tiền hơn trước.