Mỏi mòn chờ nhà ở xã hội

Nhưng con số chỉ vài trăm căn nhà đã được giao chìa khóa ở cả ba địa phương thí điểm quá ít ỏi. Điều này đang hối thúc Nhà nước quản lý và các nhà đầu tư cần tìm ra những thiếu hụt trong chính sách quan trọng này.

Phóng to

Ảnh: N.C.T

Chỉ có 84 căn nhà xã hội đầu tiên “chuẩn bị” được bố trí cho cán bộ, công nhân viên chức ở TP.HCM vào cuối năm nay, sau hơn bốn năm triển khai các dự án nhà ở xã hội ở đây (từ năm 2006). Đây là quỹ nhà được TP mua lại bằng hình thức hoán đổi với chủ đầu tư một khu đất hơn 6.200m². Như vậy hàng ngàn cán bộ, công nhân viên chức của TP đang có nhu cầu rất bức thiết về nơi ở phải tiếp tục chờ các dự án mới.

TP.HCM: Hàng chục ngàn người chờ nhà ở xã hội

Trước khi Luật nhà ở có hiệu lực thi hành (1-7-2006), Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho TP.HCM, Hà Nội và Bình Dương thí điểm xây nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở để rút kinh nghiệm trước khi áp dụng rộng rãi trên cả nước.

Tháng 6-2006, Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất UBND TP cho triển khai thí điểm năm dự án nhà ở xã hội tại các quận 9, 12, Bình Tân và Thủ Đức với trên 2.450 căn hộ để bán, cho thuê. Đối với căn hộ cho thuê, dự kiến thời gian thu hồi vốn 25-40 năm.

Theo Sở Xây dựng, mức khấu hao trên phù hợp với khả năng chi trả của cán bộ, công chức có nhu cầu thuê nhà ở. Với căn hộ bán, dự tính thời gian trả góp 15-20 năm. Tổng vốn đầu tư các dự án hơn 422 tỉ đồng từ ngân sách TP, vốn vay từ quỹ hỗ trợ phát triển hoặc Ngân hàng Chính sách xã hội.

Theo Sở Xây dựng, với diện tích căn hộ thuê 30-60m² và thời gian thuê 25-40 năm thì mỗi tháng người thuê phải trả 410.000-1,05 triệu đồng. Nhà lưu trú công nhân giá thuê từ 80.000-100.000 đồng/người/tháng. Riêng với nhà bán, người mua phải trả lần đầu 20% giá trị căn hộ, số còn lại trả góp, khi trả xong mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Dự báo giai đoạn 2011-2015, TP.HCM có khoảng 148.000 cán bộ, công chức, viên chức làm việc trong các cơ quan nhà nước, lực lượng vũ trang, trong đó có khoảng 22.200 người có nhu cầu về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho rằng số người đủ điều kiện giải quyết nhà ở xã hội theo quy định của UBND TP không nhiều (khoảng 4.500 người), số còn lại sẽ giải quyết như đối tượng nhà ở thu nhập thấp.

Tại TP.HCM, hiện có khá nhiều dự án xã hội do các đơn vị nhà nước và tư nhân làm chủ đầu tư. Báo cáo của Sở Xây dựng mới đây cho thấy TP đã xây dựng xong hơn 8.300 căn nhà xã hội, vượt chỉ tiêu.

Đầu năm nay, nhiều dự án nhà ở xã hội khác đã tiếp tục được khởi công với dự kiến hoàn thành gần 1.300 căn hộ trong vòng 1-2 năm tới. Và cũng là dự kiến, trong vòng năm năm tới sẽ có 14 dự án nhà ở được khởi công với trên 6.560 căn hộ và 26 dự án hoàn thành với hơn 22.400 căn hộ.

Đơn xin thuê, mua nhà của cán bộ, công chức gửi đến Sở Xây dựng TP.HCM tăng mỗi ngày, có đơn đã gửi từ năm 2006. Nhưng vì không có sẵn quỹ nhà, sở vẫn phải trả lời các đơn theo một kiểu: phải chờ các dự án nhà ở xã hội.

Vì vậy không ít người thắc mắc tại sao TP.HCM đã xây xong hơn 8.300 căn nhà xã hội mà đến nay mới có vẻn vẹn 84 căn “chuẩn bị bố trí” cho người có nhu cầu? Một thành viên Hội đồng Xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội TP giải thích: do đang triển khai nhiều dự án phải di dời nhiều hộ dân nên TP phải lấy số nhà ở xã hội này để bố trí nhà tái định cư, giải quyết nhu cầu cấp bách.

Hà Nội: Cả ngàn hộ sống trong điều kiện nhà ở dưới mức tối thiểu

Cũng như TP.HCM, Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp và công chức, viên chức. Sau bốn năm thực hiện đề án thí điểm nhà ở xã hội (2007-2010), Hà Nội chỉ mới hoàn thành mục tiêu xây dựng thí điểm ba dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách và chỉ một dự án bằng nguồn vốn doanh nghiệp.

Trong tám năm (2000-2007), Hà Nội xây dựng được khoảng 8,5 triệu m² nhà ở. Dù con số này giúp nâng diện tích nhà ở đô thị bình quân đầu người từ 6m² (năm 2000) lên 7,5m² (năm 2005), song chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở thị trường. Nhà ở cho người thu nhập thấp, người có khó khăn về nhà ở vẫn là vấn đề bức xúc, hàng ngàn hộ phải sống trong điều kiện chỗ ở dưới mức tiêu chuẩn tối thiểu.

Trưởng phòng quản lý phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) Vũ Ngọc Đạm cho biết đã có hai trong số ba dự án thí điểm hoàn thành gồm dự án nhà ở cho công nhân thuê tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh đã được đưa vào sử dụng (đầu năm 2010), góp phần giải quyết chỗ ở cho hơn 9.100 công nhân và dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức cho hộ gia đình thuê tại khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên với 515 căn hộ. Dự án thứ ba cũng tại khu đô thị mới Việt Hưng đã hoàn thành phần thô, dự kiến quý 1-2011 sẽ hoàn thành bố trí cho các hộ gia đình làm thủ tục thuê mua.

Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn thừa nhận nguồn cung nhà “rất hạn chế” so với nhu cầu rất lớn của các đối tượng có thu nhập thấp. Tại Hà Nội hiện chỉ có một dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại quận Hà Đông được hoàn thành với tổng số 328 căn hộ. Chủ đầu tư dự án này - Công ty cổ phần bêtông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai - đang tiếp nhận hồ sơ mua nhà cho hay đã có gần 2.000 hồ sơ nộp mua nhà, tương đương tỉ lệ hơn 6 hồ sơ/nhà.

Phóng to

Niềm vui của những người vừa trúng thăm giành quyền mua nhà thu nhập thấp - Ảnh: Xuân Long

Doanh nghiệp chưa mặn mà

Với hi vọng lập được nhiều quỹ nhà ở xã hội, TP.HCM đã kêu gọi các doanh nghiệp tham gia, đồng thời xác định không sử dụng vốn ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội mà “lấy đất nuôi đất”, tức sử dụng quỹ đất công dôi dư (qua sắp xếp nhà đất công tại TP) để hoán đổi với các chủ đầu tư lấy nhà ở xã hội. TP cũng giao Sở Quy hoạch-kiến trúc phối hợp các sở ngành liên quan và UBND các quận huyện 2, 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Bình Chánh... quy hoạch sử dụng đất theo bốn cửa ngõ của TP để xây nhà ở xã hội.

Một trong những doanh nghiệp tư nhân đầu tiên tham gia xây nhà ở xã hội là Tổng công ty cổ phần Đền bù giải tỏa. Đơn vị này được UBND TP giao khu đất trên 6.900m² tại đường Lạc Long Quân (quận Tân Bình) để làm dự án nhà ở xã hội theo hình thức có thu tiền sử dụng đất.

Dự án có vốn gần 500 tỉ đồng, xây 490 căn hộ, diện tích 41,2-82,1m²/căn, đủ chỗ ở cho khoảng 1.666 người, đã khởi công vào đầu năm nay và dự kiến hoàn thành đầu năm 2012. Khi phê duyệt dự án này, TP yêu cầu chủ đầu tư dành 2/3 diện tích sàn xây dựng để làm nhà ở xã hội, phần còn lại được bán với giá kinh doanh. Phần diện tích nhà ở xã hội sau khi hoàn thành được UBND TP mua lại theo phương thức: xác định chi phí xây dựng trên cơ sở kiểm toán, cộng lãi vay ngân hàng để đầu tư cho dự án và 10% lợi nhuận theo quy định (không tính giá trị đất).

Dù biết rõ nhu cầu nhà ở giá thấp rất lớn, lãnh đạo một doanh nghiệp tư nhân đang tham gia xây dựng nhà ở xã hội vẫn do dự bởi quy định về mức lãi 10% (dựa trên giá kiểm toán), cho rằng điều này khó có thể khuyến khích nhiều doanh nghiệp tham gia, bởi không ít khoản chi không được thể hiện qua hóa đơn, chứng từ khiến khi hoàn tất dự án doanh nghiệp gần như huề vốn. Để dự án có lãi, lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay công ty phải trực tiếp thi công, quản lý, giám sát dự án chặt chẽ, các thiết bị phục vụ dự án đều nhập khẩu trực tiếp để tiết giảm chi phí.

Hội đồng Xét duyệt cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội TP hiểu rõ vì sao nhiều doanh nghiệp thiếu mặn mà với các dự án nhà ở xã hội: đã lãi ít, thời gian trả góp, thu hồi vốn lâu, đầu ra của sản phẩm lại do Nhà nước quyết định. Một thành viên của hội đồng hi vọng nếu TP có chủ trương mua lại nhà bằng tiền mặt để làm quỹ nhà xã hội, có thể nhiều doanh nghiệp sẽ quan tâm hơn thay vì hoán đổi bằng đất.

Còn với Hà Nội, theo ông Vũ Ngọc Đạm, việc xây dựng nhà ở xã hội theo Luật nhà ở với những quy định như không xây dựng cao tầng, diện tích không quá 60m²... và quan điểm “nhà xã hội thuộc về Nhà nước, phải dùng tiền ngân sách” khiến việc phát triển nhà ở xã hội tiến chậm.

Chỉ khi nghị quyết 18/2009 cho phép nâng hệ số tầng cao, mật độ và một loạt chính sách miễn giảm thuế được thực hiện, ông Đạm cho rằng đây mới thật sự là giai đoạn giúp Hà Nội tăng tốc trong phát triển nhà ở xã hội. “Sau khi nghị quyết này ra đời, TP Hà Nội đã tổ chức hội nghị kêu gọi đầu tư, gần như các doanh nghiệp đều hưởng ứng, chỉ có một chút khó khăn về vốn nhưng bản thân các doanh nghiệp đều có nguồn lực, khả năng để thực hiện” - ông Đạm nói.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn nhận định việc nguồn cung quá thấp so với nhu cầu thực tế do vẫn có độ chênh lớn giữa quyền lợi của nhà đầu tư và chính sách thu hút đầu tư. Và để kêu gọi được nhiều nhà đầu tư vào cuộc, Hà Nội phải có chính sách khuyến khích, cơ chế thu hút hấp dẫn hơn nữa. Khi nhiều địa phương cùng áp dụng hàng loạt cơ chế, chính sách khuyến khích nhà đầu tư tham gia như miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế giá trị gia tăng, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn kích cầu, tăng hệ số sử dụng đất..., ông Tuấn khẳng định việc giải bài toán cung cầu về nhà ở xã hội chỉ là vấn đề thời gian.

__________________

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà cho hay do còn khá mới mẻ, các chính sách nhà ở xã hội vẫn cần phải hoàn thiện, đặc biệt về thủ tục.

Phóng to

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Ảnh: T.Phùng

* Thưa ông, nhiều người vẫn nghi ngại nhà ở xã hội không có chất lượng tốt như nhà ở thương mại vì doanh nghiệp đầu tư loại hình nhà này sẽ tiết giảm để có giá nhà thấp. Vậy việc kiểm soát chất lượng các công trình này được thực hiện thế nào?

- Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở thương mại có sự điều tiết của Nhà nước như diện tích tối đa 70m², được miễn giảm thuế và tiền sử dụng đất, bị khống chế đối tượng mua... Nhà nước cũng không kiểm soát giá bán mà chỉ khống chế giá, đảm bảo chủ đầu tư có lợi nhuận ở mức tối đa 10%.

Nhà ở xã hội hoặc bất cứ công trình nhà ở nào khác đều là công trình xây dựng và bắt buộc phải tuân thủ quy trình, tiêu chuẩn về chất lượng, an toàn xây dựng, không có việc là nhà ở xã hội thì được giảm bớt hệ số an toàn.

Để có mức giá nhà mà người dân có thể chấp nhận được, Nhà nước đã có cơ chế khuyến khích như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế để doanh nghiệp có điều kiện hạ giá thành sản phẩm. Tuy nhiên, người mua nhà nên biết đã là nhà ở thu nhập thấp thì vật liệu, nội thất không thể sử dụng loại cao cấp được. Bộ Xây dựng cũng khuyến cáo các chủ đầu tư sử dụng vật liệu, nội thất sản xuất trong nước đảm bảo tiêu chuẩn của VN, giá không cao như vật liệu ngoại nhập để giảm giá thành. Bên cạnh đó doanh nghiệp cũng áp dụng công nghệ tiết kiệm chi phí để giảm giá thành, như Vinaconex sử dụng bêtông đúc sẵn để có tốc độ thi công nhanh..., để người dân mua nhà với giá cả phù hợp điều kiện thực tế của công trình đó.

* Nhiều ý kiến cho rằng việc xét duyệt hồ sơ đủ điều kiện thuê, mua nhà ở xã hội rất khó khăn, nhất là nhiều khâu thủ tục đẩy về chính quyền cấp phường?

Có điều chính sách nhà cho người thu nhập thấp mới triển khai 1-2 năm nay, ngay ở Hà Nội chỉ có vài công trình đưa vào bán nên còn những mặt chưa hoàn thiện về thủ tục. Cái mới triển khai bao giờ cũng có những điều chưa phù hợp, thực tế nảy sinh bất cập sẽ điều chỉnh.

* Đã có nhiều nghi ngại về hiện tượng đầu cơ trong các dự án nhà ở thu nhập thấp. Bộ Xây dựng sẽ làm gì để phòng chống?

- Cũng có hiện tượng đầu cơ. Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương tăng cường công tác giám sát. Các trường hợp thực hiện không đúng quy định sẽ bị thu hồi nhà và bị xử phạt, vi phạm nghiêm trọng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự...

Tuy nhiên, cũng cần tuyên truyền tình thương yêu giữa con người trong xã hội với nhau, người có điều kiện hơn nhường cho người khác. Trước đây khi còn khó khăn vẫn có nhiều người nhường nhà cho nhau. Có thể có những người xấu nhưng trong quá trình xây nhà cho người nghèo ở nông thôn, chúng tôi đã chứng kiến những trường hợp có suất nhưng không nhận nhà vì họ thấy mình không đúng đối tượng nên nhường cho người khác.

* Ở nhiều địa phương, các doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà xã hội. Đâu là những trở ngại khiến nhà đầu tư không muốn tham gia xây dựng loại công trình nhà ở này, thưa ông?

- Nhà thu nhập thấp bị khống chế lợi nhuận nên doanh nghiệp không mặn mà. Tất nhiên Nhà nước có ưu tiên về quy trình, tạo điều kiện giới thiệu quỹ đất cho chủ đầu tư trong xây nhà ở xã hội. Nhưng trong bối cảnh quỹ đất hiện nay ít, giá đất quá cao so với giá xây dựng nên nhiều nhà đầu tư thích xây dựng nhà thương mại hơn.

* Thị trường nhà cho thuê mới hình thành ở VN, Bộ Xây dựng có chuẩn bị các chương trình, chính sách để hình thành thị trường này ra sao?

- Hiện nay, tâm lý của người dân VN vẫn chưa thích thuê nhà mà muốn sở hữu nhà ở như tài sản của mình nên việc phát triển thị trường nhà cho thuê khó khăn. Thứ hai là cần cơ chế chính sách để người cho thuê hay người thuê được đảm bảo quyền lợi: nếu người thuê không trả tiền thuê nhà nữa thì có chế tài được không... Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu đề xuất chính sách này và chúng tôi đang làm.

Tuy nhiên, để triển khai cần sự đồng bộ về cả chủ trương khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở để cho thuê cũng như có chế tài để đảm bảo doanh nghiệp yên tâm đầu tư. Chủ trương miễn thuế, miễn tiền sử dụng đất đã có quy định nhưng vẫn còn nhiều chính sách, pháp luật cần phải có sự điều chỉnh để xây dựng thị trường này.

Xin cảm ơn ông!